تحلیل کیفی واسطه‌گری در بازار مسکن شهر مشهد: رویکردی جامعه‌شناختی به پدیده‌ای اقتصادی

مطالعات جامعه شناختی شهری

مقاله 4، دوره 8، شماره 26، خرداد 1397، صفحه 93-126   

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

احمدرضا اصغرپور ماسوله¹؛ مسعود چاری صادق²؛ غلامرضا صدیق اورعی¹؛ مهدی کرمانی¹؛ مهدی فیضی³

¹استادیار گروه علوم اجتماعی دانشگاه فردوسی مشهد

²دانشجوی دکتری جامعه شناسی اقتصادی و توسعه دانشگاه فردوسی مشهد

³استادیار گروه اقتصاد دانشگاه فردوسی مشهد

چکیده

این پژوهش به واکاوی تجربه‌ی زیسته و شناخت ادراک عاملان بازار مسکن از واسطه‌گری بنگاه‎داران در این بازار می‌پردازد. پژوهش حاضر از نظر هدف پژوهش اکتشافی، از لحاظ فرایند اجرای پژوهش کیفی و از نظر نتایج پژوهش، کاربردی و از جهت معیار زمان، مطالعه‌ای مقطعی (1396-1395) است. از  تحلیل نظام‌مند مصاحبه‌ی عمیق با 19 نفر از فعالان حوزه‌ی بازار مسکن در مشهد به روش نظریه‌ی زمینه‌ای با رویکرد اشتراوس و کوربین،  ابتدا 167 مقوله‌ی فرعی، پس از چند مرحله کدگذاری، 19 مقوله‌ی محوری و درنهایت براساس کدگذاری گزینشی پدیده‌ی مرکزی «مشاور املاک به مثابه‌ی واسطه‌ی اقناع‎گر» به دست آمد. نتایج تحقیق نشان داد پدیده‌ی مرکزی شناسایی شده تحت تأثیر مجموعه‎ای از شرایط زمینه‌ای شامل «تخصص‌زدایی از حرفه‌ی بنگاه‎داری» و «رونق‎یابی واسطه‎گری‎ها در حیات کلان­شهری»، شرایط مداخله‎ای متشکل از «فقدان نظارت کافی توسط متولیان»، «تجربه­ی زیسته‌ی بنگاه‎دار» و «فقدان شفافیت در اطلاعات بازار مسکن» و شرایط علّی شامل «فقدان سرمایه در نزد بنگاه‎دار»، «وابستگی اطلاعاتی کنشگران بازار مسکن به بنگاه‎دار»، «جایگاه تثبیت شده قانونی» و «دلال مسلکی» بوده ‎است. بر پایه‌ی بخش دیگری از نتایج، عاملان اجتماعی مورد نظر (بنگاه‎داران)، راهبردهایی همچون «اشباع اطلاعاتی»، «انتقال نقش»، «جانبداری منفعت­طلبانه»، «پنهان­کاری هدفمند» و «به‌کارگیری روش‎های خلاقانه» اخذ می‌کنند که منجر به پیامدهایی شامل «بازاندیشی معطوف به منفعت» و «تأثیرگذاری اغواگرایانه بر بازار مسکن» می‎شود.

کلیدواژه‌ها

بازار مسکن؛ واسطه گری (دلالی) – مشاوران املاک؛ نظریه‌ی زمینه‌ای

مراجع

-    آرشین، مهسا؛ سرور، رحیم. (1396)."ارزیابی سیاست‎های اجرایی دولت در تأمین مسکن گروه‎های کم‎درآمد شهری؛ مطالعه‌ی موردی: مشهد". مطالعات مدیریت شهری،سال9، شماره‌ی30.

-    اسکاتزونی، فلامینو. (1392). جامعه‌شناسی عامل‌محور محاسباتی: کاربرد شبیه‌سازی در جامعه‌شناسی. ترجمه‌ی احمدرضا اصغرپور ماسوله، تهران: نشر سنبله.

-    اسلیتر، دن و تونکیس، فرن. (1386). جامعه‌ی بازار ، بازار و نظریه‌ی اجتماعی مدرن. ترجمه‌ی حسین قاضیان، تهران: نشر نی.

-    افراسیابی، حسین و خرم پور، یاسین. (1394). " مطالعه‌ی بازاندیشی اجتماعی در میان جوانان شهر یزد". جامعه‌شناسی کاربردی، سال بیست و ششم، شماره‌ی پیاپی 59، شماره‌ی سوم. 

-    افروغ، عماد. (1394). فضا و جامعه؛ فضای شهری و نابرابری اجتماعی، تهران: نشر علم، چاپ اول.

-    بهرامی، جاوید و مروت، حبیب. (1392). "مدلسازی رونق و رکود بازار مسکن تهران با در نظرگرفتن پویایی‎های اجتماعی". فصلنامه‌ی پژوهش­ها و سیاست­های اقتصادی، سال بیست و یکم، شماره‌ی 66 ، تابستان 1392.

-    بوردیو، پی­یر. (1390). نظریه کنش: دلایل عملی و انتخاب عقلانی. ترجمه‌ی مرتضی مردیها، تهران: انتشارات نقش و نگار.

-    ترنر، جاناتان اچ. (1393). نظریه‌های نوین جامعه‌شناختی. ترجمه‌ی علی اصغر مقدس و مریم سروش، تهران: نشر جامعه‎شناسان.

-    جلائی پور، حمیدرضا و محمدی، جمال. (1394). نظریه‎های متأخر جامعه‌شناسی. تهران: نشر نی.

-    خاکپور، برات‌علی و صمدی، رضا. (1393). "تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقه سه شهر مشهد". جغرافیا و آمایش شهری-منطقه‌ای، شماره‌ی 13، زمستان 1393.

-    خدادادکاشی، فرهاد؛ رزبان، نرگس. (1393). " نقش سفته بازی بر تغییرات قیمت مسکن در ایران (1387-1370)". فصلنامه‌ی پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی سال بیست و دوم، شماره‌ی 71 ، پاییز 1393.

-    خلیلی عراقی، منصور؛ مهرآرا، محسن ؛ عظیمی، سیدرضا. (1391). "بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در ایران با استفاده از داده‎های ترکیبی". فصلنامه‌ی پژوهش­ها و سیاست­های اقتصادی سال بیستم، شماره‌ی 63 ، پاییز 1391.

-    خوش­قامت­احمدی، مرجان. (1390). "بررسی تأثیر حباب قیمت مسکن شهر تهران بر بازدهی بخش مسکن". فصلنامه‌ی علمى و کاربردى بانک مسکن، سال اول، شماره‌ی دوم، زمستان 1390.

-    دهمرده، نظر و خاکی، رضا. (1393). "مدلسازی تغییرپذیری قیمت مسکن در ایران و پیش‌بینی رشد قیمت­ها: کاربردی از الگو­های خانواده ARCH". تحقیقات اقتصادی، دوره‌ی 49، شماره‌ی 4، زمستان 1393.

-    رهنماء، محمد رحیم و  قلی­زاده سرابی، شهرزاد. (1391). "نقشعوارضشهرداریبرقیمتمسکندرشهرمشهد". فصلنامه‌ی مطالعات شهری، شماره‌ی سوم، تابستان 1391.

-    رهنماء، محمد رحیم؛ اسدی، امیر و روستا، مجتبی. (1393). "برآورد قیمت مسکن در شهر مقدس مشهد با استفاده از مدل کاپلان مایر (منحنی احتمال بقاء)". فصلنامه‌ی اقتصاد و مدیریت شهری، شماره‌ی هشتم.

-    سوندرز، پیتر. (1392). نظریه‌ی اجتماعی و مسأله‌ی شهری، ترجمه‌ی محمود شارع پور، تهران: انتشارات تیسا.

-    سوئدبرگ، ریچارد. (1391). منفعت‌طلبی و ساختار اجتماعی ، مباحثی در جامعه‌شناسی اقتصادی. ترجمه‌ی علی اصغر سعیدی، تهران: نشر لوح فکر.

-    سیدنورانی، سیدمحمدرضا. (1393). بررسی سفته‌بازی و حباب قیمت مسکن در مناطق شهری ایران. فصلنامه‌یپژوهشنامه‌یاقتصادی، سال چهاردهم، شماره‌ی55، بهار 1393.

-    علوی، علی؛ آقایاری، مسلم و حیدری، تقی. (1391). تحلیل عوامل اصلی افزایش بی‌رویه‌ی قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران. نشریه‌ی جغرافیا و برنامه‌ریزی (دانشکده‌ی جغرافیا)، سال 16، شماره‌ی 42، زمستان 1391.

-    فلیک، اووه. (1391). درآمدی بر تحقیق کیفی. ترجمه‌ی هادی جلیلی، تهران: نشر نی.

-    قادری‎‎، جعفر؛ ایزدی‎، بهنام. (1395)."بررسی تأثیر عوامل اقتصادی و اجتماعی بر قیمت مسکن در ایران (1391-1350)". اقتصاد شهری، سال اول، شماره‌ی1.

-    قاسمی، محمدرضا، اربابیان، شیرین؛ جعفری، الناز. (1392). " اندازه‌گیری حباب قیمت مسکن در ایران و تأثیر سیاست‎های پولی بر آن". پژوهش‎های پولی بانکی، سال ششم، شماره‌ی ۱۸، زمستان ۱۳۹۲.

-    کاستلز، مانوئل. (1380). عصر اطلاعات؛ ظهور جامعه‌ی شبکه‎ای، ترجمه‌ی احد علیقلیان، افشین خاکباز، جلد اول، تهران: نشر طرح نو.

-    کرسول، جان و پلانو کلارک، ویکی. (1390). روش‎های پژوهش ترکیبی. ترجمه‌ی علیرضا کیامنش و جاوید سرابی، تهران: نشر آییژ.

-    کرسول، جان. (1394). پویش کیفی و طرح پژوهش: انتخاب از میان پنج رویکرد (روایت‌پژوهی، پدیدارشناسی، نظریه‌ی داده‌بنیاد، قوم‌نگاری، مطالعه‌ی موردی). ترجمه‌ی حسن دانایی فرد و حسین کاظمی، انتشارات صفار.

-    محمدی ده چشمه؛ مصطفی. (1391). "نگرشی بر ناگفته‌های مکتب شیکاگو در مطالعات شهری"، سپهر، دوره‌ی 21، شماره‌ی پیاپی 84-1، زمستان 1391.

-    مرکز آمار ایران. (1396). گزیده‌ی نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395.

-    موسوی، میرحسین و درودیان، حسین. (1394). "تحلیل عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تهران". فصلنامه‌ی مدلسازی اقتصادی، سال نهم، شماره‌ی 3، پیاپی 31، پاییز 1394.

-    Anderson, Randy; Brastow, Ray; Turnbull, Geoffrey K. & Waller, Bennie. (2012). " Seller Over-Pricing and Listing Contract Length: The Effects of Endogenous Listing Contracts on Housing Markets". Working paper Dr. P. Phillips School of Real Estate.

-    Axtell Rob, Farmer Doyne, Geanakoplos John, Howitt Peter, Carrella Ernesto, Conlee Ben, Goldstein Jon & et al. (2014). "An Agent-Based Model of the Housing Market Bubble in Metropolitan Washington, D.C.". Deutsche Bundesbank's Spring Conference on "Housing markets and the macroeconomy: Challenges for monetary policy and financial stability", 5 – 6 June 2014.

-    Boero, Riccardo and Squazzoni, Flaminio. (2005). "Does Empirical Embeddedness Matter? Methodological Issues on Agent-Based Models for Analytical Social Science". Journal of Artificial Societies and Social Simulation vol. 8, no. 4.

-    Burnside ,Craig ,Eichenbaum ,Martin & Rebelo, Sergio. (2011). "Understanding booms and busts in housing markets". working paper, national bureau of economic research.

-    Christie, Hazel; Smith, Susan J. and Munro, Moira.(2008). " The emotional economy of housing". Environment and Planning A 2008, volume 40, pages 2296 – 2312.

-    Crant, J. Michael. (1995). "The Proactive Personality Scale and Objective Job Performance Among Real Estate Agents". Journal of Applied Psychology, Vol. 80, No. 4, 532-537.

-    Dilaver, Ozge. (2015). "From Participants to Agents: Grounded Simulation as a Mixed-Method Research Design", Journal of Artificial Societies and Social Simulation,18 (1) 15.

-    fararo thomas j. (2011). "Generative process model building". 5th chapter  of "Analytical Sociology and Social Mechanisms ", Edited by Pierre Demeulenaere. Cambridge University Press.

-    Ge Jiaqi (2013)."Who Creates Housing Bubbles? An Agent-Based Study,"the International Workshop on Multi -Agent-based Simulation, Saint Paul, USA.Ascari, Guido; Pecora, Nicolò; Spelta; Alessandro. (2013). "Boom and Burst in Housing Market with Heterogeneous Agents (New Version)". Department of Economics and Management DEM Working Paper Series.

-    Giddens, Anthony. (1984) The Constitution of Society, Polity Press.

-    Giddens, Anthony. (1990). The Consequences of Modernity. Polity press.

-    Granovetter, Mark. (2005). "The Impact of Social Structure on Economic Outcomes". Journal of Economic Perspectives.Volume 19, Number 1,Pages 33–50.

-    Jager, Wander  and Janssen, Marco. (2003). "The Need for and Development of Behaviourally Realistic Agents". J.S. Sichman, F. Bousquet, P. Davidsson (Eds.): MABS 2002, LNAI 2581, pp. 36-49, 2003. © Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2003.

-    Jalas, Mikko and  Rinkinen, Jenny. (2016). "Brokering energy efficiency: the role of real estate agents in the markets for residential energy efficiency and renewable energy solutions". DEMAND Centre ّConference, Lancaster, 13-15 April 2016.

-    Leamer,  Edward E.(2007). "Housing IS the Business Cycle". NBER Working Paper No. 13428.

-    Levitt, Steven D. and Syverson, Chad.(2008). " Market Distortions when Agents are Better Informed: The Value of Information in Real Estate Transactions". The Review of Economics and Statistics. Volume 90 , Issue 4, Pages: 599-611.

-    Macal Charles M. and North Michael J. (2008). "Agent-based modeling and simulation: ABMS examples". Proceedings of the 2008 Winter Simulation Conference.

-    Maginn, Paul J., Thompson, Susan, & Tonts, Matthew. (2008). Qualitative housing analysis: an international perspective (Vol. 10). Emerald Group Publishing.

-    Manouselis, Nikos and Sampson, Demetrios.(2003). "Learning Resources Brokerage Systems: an Agent-based Virtual Market Model". The 3rd IEEE International Conference on Advanced Learning Technologies (ICALT’03).

-    McMahon, Matt ; Berea, Anamaria and Osman, Hoda. (2009). "An Agent Based Model of the Housing Market: HousingMarketRev8.3.nlogo". Fairfax, VA.

-    Pangallo, Marco, Nadal, Jean-Pierre, Vignes, Annick.(2016). " Price formation on a housing market and spatial income Segregation". ArXiv e-prints, arXiv 1606.00424.

-    Salzman, Diego and Zwinkels, Remco C.J. (2013). "Behavioural Real Estate". Duisenberg school of finance - Tinbergen Institute Discussion Paper.

-    Sawyer, Steve and Crowston, Kevin.(1999). "ICT in the real estate industry: Agents and social capital". Americas Conference on Information Systems (AMCIS).

-    Schmid, Michael. (2011). "The logic of mechanismic explanations in the social sciences". 7th chapter  of "Analytical Sociology and Social Mechanisms ", Edited by Pierre Demeulenaere. Cambridge University Press.

-    Schmid,Christian (2008), HENRI LEFEBVRE’S THEORY OF HE PRODUCTION OF SPACE: Towards a three-dimensional dialectic, translated by Bandulasena Goonewardena, 2th chapter  of " SPACE, DIFFERENCE, EVERYDAY LIFE  Reading Henri Lefebvre ", Edited by Kanishka Goonewardena, Stefan Kipfer, Richard Milgrom, Christian Schmid, First published 2008 by Routledge.

-    Shiller, Robert J.(2007)."Understanding Recent Trends in House Prices and Home Ownership". NBER Working Paper No. 13553. Issued in October 2007.

-    Tesfatsion, Leigh. (2016). "Elements of Dynamic Economic Modeling: Presentation and Analysis". Working Paper #14001, Department of Economics, Iowa State University. Forthcoming in the Eastern Economic Journal.

-    Tse, C. B., Rodgers, T., & Niklewski, J. (2014). The 2007 Financial Crisis and the UK Residential Housing Market: Did the Relationship Between Interest Rates and House Prices Change?. Economic Modelling, 37, 518-530.

-    Tubaro, Paola, Casilli, Antonio A.(2010). “An ethnographic seduction”: how qualitative research and Agent-based Models can Benefit Each Other.". Bulletin of Sociological Methodology, No. 106 (APRIL 2010), pp. 59-74.

-    Uzzi, Brian and  Lancaster, Ryon. (2004). "Embeddedness and Price Formation in the Corporate Law Market". American Sociological Review; Jun 2004; 69, 3; ABI/INFORM Global pg. 319.

-    Wang, Zhi, & Zhang, Qinghua .(2014). "Fundamental factors in the housing markets of China". Journal of Housing Economics, 25, 53-61.