بررسی رابطه متقابل میان کاهش عمر ساختمان و افزایش ارزش منطقه ای آن در کلان شهر تبریز (مطالعه موردی: شهرک زعفرانیه)

برنامه ریزی و توسعه محیط شهری

دوره 1، شماره 4، دی 1400، صفحه 41-56   

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

اکبر اصغری زمانی¹؛ سمیه علیزاده^{* 2}

¹دانشیار گروه جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشکده برنامه‌ریزی و علوم محیطی، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران

²کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشکده علوم انسانی، دانشگاه زنجان، زنجان، ایران

چکیده

        امروزه رشد شتابان و بی­رویه شهرها به­ویژه در کلانشهرها نیاز به مسکن را در سطح وسیع، به یک چالش اساسی در مباحث برنامه­ریزی شهری و جغرافیای انسانی تبدیل کرده است. به­همین­منظور وقوع پدیده حرکت سلولی که بیشتر در مناطقی با ارزش منطقه‌ای بالا مشاهده می­شود. در پژوهش حاضر برآنیم با هدف ارزیابی ارتباط متقابل میان طول عمر ساختمان و افزایش تراکم در منطقه 2 کلانشهر تبریز ( شهرک زعفرانیه) به بررسی اصول و شاخص­های حاکم بر میزان ساخت­وساز متراکم در محدوده مورد مطالعه بپردازیم. از لحاظ هدف، کاربردی و از نظر ماهیت جز تحقیقات توصیفی – تحلیلی محسوب می­گردد. جهت جمع­آوری داده­ها و اطلاعات پس از بررسی مبانی نظری پژوهش، جهت استخراج قیمت زمین­های مسکونی کوی زعفرانیه (قیمت زمین و پروانه­های ساختمانی صادر شده) طی بازه زمانی 1398– 1388 از طریق مراجعه به بنگاه‌های ملکی و شهرداری به­صورت محله­ای تهیه شد. به­منظور تجزیه­وتحلیل اثرات افزایش ارزش منطقه‌ای وکاهش عمر مفید ساختمان‌ها با افزایش تراکم ساختمانی، از مدل­هایی شامل درون­یابی کریجینگ، کرنل، کراس­تب، فازی سازی، آنتروپی شانون و پیرسون در محیط نرم­افزاری GIS، IDRISI، SPSS و EXCEL  بهره­گرفته شد. نتایج  پژوهش حاکی از وجود همبستگی بالا بین افزایش ارزش منطقه­ای و افزایش تراکم ساختمانی در کوی زعفرانیه با میزانی برابر 863/0 می­باشد. درواقع از آنجاییکه شهرک زعفرانیه جزوه مناطق با ارزش بالای شهر تبریز محسوب می­شود و عمر قطعات و سلولهای تغییر یافته همگی کمتر از سی سال بوده، این موضوع نشان دهنده همبستگی بین افزایش ارزش منطقه­ای و کاهش عمر مفید ساختمان­ها خواهد بود.

کلیدواژه‌ها

تراکم ساختمانی؛ عمر بنا؛ ارزش منطقه‌ای

مراجع

1. Abu Nouri, Abbas Ali; Mohammadi, Hadi; Nowruz Nejad, Maryam. (2010). Sabzevar agricultural land price analysis by Hednik method. Economic Modeling Quarterly, 3 (2), 122-95.
2. Literary, Mustafa; Pourjafar, Mohammad Reza; Taqvaee, Ali Akbar. (2002). Investigating the situation of building density and presenting the proposed model for determining the F.A.R according to the network of passages (Case study: Elahieh neighborhood of Tehran), Fine Arts Council, 13: 31 - 16.
3. Asghari Zamani, Akbar. (2007) Evaluation and Prediction of Spatial-Physical Expansion of Iranian Cities, Case Study of Zanjan, PhD Thesis in Geography and Urban Planning, University of Tabriz, 2007.
4. Akbari, Nematullah; Tavassoli, Nahid. (2008). Analysis of the Impact of Municipal Tolls on Housing Prices) A ​​Case Study of Isfahan( .A Spatial Econometric Approach, Quarterly Journal of Economic Studies, 5 (1), 64-47.
5. Ariafar, Ali Reza (2002). "Study of the role of building density in controlling population density of cities: A case study of districts 2 and 17 of Tehran", Master Thesis in Urban Planning, Iran University of Science and Technology, 2002.
6. Pour Mohammadi, Mohammad Reza; Hakimi, Hadi; Mirzaei, Ali (2017). Investigating the relationship between building density and land occupancy Case study: Tabriz metropolitan area 1, Journal of Geography and Urban Space Development, 2 (7): 188-169.
7. Jalaei, Farzad; Hamedirad, Mohammad Amin, Hamedirad; Shirzadi Javid, Ali Akbar. (2020). Presenting a method for estimating the life cycle costs of a building in the conceptual design stage based on building information modeling using the National Price List of Iran, Amirkabir Civil Engineering Journal, 52 (7), 23-2.
8. Hesamian, Farrokh (1999). The Problem of Housing, City Monthly, No. 3, 35-20.
9. Hosseini, Farzaneh. (2015). The role of architectural design in increasing the useful length of the building, International Conference on Civil Engineering, Architecture and Urban Infrastructure, 13-1.
10. Khakpour, Barat Ali; Samadi, Reza (2014). Analysis and evaluation of factors affecting land and housing prices in District 3 of Mashhad, Journal of Geography and Urban Planning - Regional, 4 (13), 38 - 21.
11. Rezazadeh, Razia. (2010). Using the concept of perceptual density in establishing the studied environmental utility: Espe Kola neighborhood of Amol city, space planning and planning, 10 (3).
12. Rezairad, Hadi. (2011) Evaluation of high-rise construction policies in a detailed plan with emphasis on the functional space organization of Tehran, Master Thesis in Urban and Regional Planning, Faculty of Art and Architecture, Tarbiat Modares University, 2011.
13. Rahnama, Mohammad Reza; Gholizadeh Sarabi, Shiva. (2012). The role of municipal taxes on housing prices in Mashhad. Journal of Urban Studies, 1 (3), 49-44.
14. Dana's boss, Fariborz. (1999). Residential land pricing mechanisms in Iranian cities, Land and Urban Development Conference, Ministry of Housing and Urban Development. 189-177.
15. Shoaib, Abbas, (2002). Excessive supply density policy of a sample building: Tehran, Sefeh Magazine, Year 11, No. 34
16. Azizi, Mohammad Mehdi, (2009). Density in Urban Planning (Principles and Criteria for Determining Density), Tehran: University of Tehran Press, Fourth Edition.
17. Azizi, Mohammad Mehdi (2003). Density in urban planning, principles and criteria for determining urban density, University of Tehran Press.
18. Azizi, Mohammad Mehdi (2003). The role and place of building density in the development of the city, Proceedings of the first construction seminar in the capital, University of Tehran.
19. Azizi, Mohammad Mehdi (2014). Density in Urban Planning, University of Tehran Press, Tehran.
20. The life of structures in our country does not reach more than 30 years, the 24th of Azar 2014, Khorasan, No. 18858
21. Imrani, Monira; Masoumi, Mohammad Taghi; Nazmafar, Hussein (2019). Investigating the compaction capacity of Urmia city by analyzing the spatial distribution of urban densities and using multi-criteria decision making technique, Urban Structure and Function Studies, 6 (21): 37-7.
22. ghorbani, rasol; Rasoolzadeh, Zahra. (2018). Feasibility study of increasing building density according to the capacity of the network Case study: Bahar neighborhood of Tabriz metropolis. Urban Planning Knowledge, 2 (4): 109 - 95.
23. Legzian, Ehsan. (2006). Economic Effectiveness of Implementing Criteria for Increasing Building Density in Tehran, Region 1, Second Construction Seminar in the Capital, 1-18.
24. Mujtahedzadeh, Ghulam Hussein. (1386). Urban planning in Iran. Tehran: Payame Noor Publications.
25. Mashoodi, Sohrab. (2010). Population and construction density in cities, Tehran, Mazinai Publications, first edition.
26. Mahdia, Mohammad Hadi. (2003) Criteria for recognizing the optimal location in high-rise construction, a case study: District 1 of Tehran Municipality, Master Thesis in Urban Planning, Faculty of Art and Architecture, Tarbiat Modares University, 2003.
27. Consulting Engineers The Role of the Environment. (2013). Comprehensive development plan of Tabriz city. East Azerbaijan Province Housing and Urban Development Organization. IRAN.
28. Consulting Engineers The Role of the Environment. (2015). Comprehensive development plan of Tabriz city. East Azerbaijan Province Housing and Urban Development Organization. IRAN
29. nematolahi. simindokht. (1395). Investigation and analysis of construction surplus sales Case study: Valiasr alley, Tabriz, Journal of Urban Planning and Planning, 7 (24): 42-23.
30. Clapp, John M & Salavei,  Katsiaryna. (2009). Building Age, Depreciation and the Value of Redeveloping Property Characteristics, Hedonic pricing with options value, 1 – 50.
31. Costello, Greg (2012). BUILDING AGE, DEPRECIATION AND REAL OPTION VALUE – AN AUSTRALIAN CASE STUDY. 18^TH ANNUAL PACIFIC-RIM REAL ESTATE SOCIETY CONFERENCE ADELAIDE, AUSTRALIA, 15-18 JANUARY 2012.
32. Coulson, E., McMillen, D.( 2008). Simultaneous estimation of cohort, age, and time effects in housing prices. Journal of Housing Economics 17, 138–151.
33. Debin, D., Jiangang, X. (1998). An analysis on location factors affecting the spatial distribution of Shanghai land values. Chinesse Geographical Science, 8(4), 335-342.
34. English House Condition Survey, Department for Communities and Local Government;2013
35. Goodman, A.C., Thibodeau, T.G. (1995). Age-related heteroskedasticity in hedonic house price equations. Journal of Housing Research 6, 25–42.
36. Kurvinen, Antti & Saari, Arto. (2020). Urban Housing Density and Infrastructure Costs, Sustainability (2), 2 - 24; doi:10.3390/su12020497.
37. Lee, B., Chung, B.C., Kim, Y., (2004). Building age, redevelopment, and housing prices: the case of apartment complexes in Seoul. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 30, 55-80.
38. O’Connor J,( 2004). Survey on actual service lives for North American buildings , Presented at Woodframe Housing Durability and Disaster Issues conference, Las Vegas.
39. Yashiro T. (2009). Stock Management for Sustainable Urban Regeneration: Overview of Building Stock Management in Japan.
40. Zhao, Pengiun. (2011). managing urban growth in transforming China: Evidene From Beiging, Land use policy,V 24: 96-109.