تعیین مالیات بهینه بر سرمایه‌ مسکن در مقایسه با سرمایه‌ غیرمسکن

مدلسازی اقتصادی

مقاله 1، دوره 9، شماره 30، شهریور 1394، صفحه 1-23   

نوع مقاله: پژوهشی

نویسندگان

روح اله شهنازی^{* 1}؛ شهره نصیرآبادی²

¹استادیار اقتصاد دانشگاه شیراز

²دانشجوی کارشناسی ارشد اقتصاد دانشگاه شیراز

چکیده

  چکیده یکی از مهم‌ترین مخاطره‌های اقتصادی در کشورهای دارنده دریافتی‌های نفتی امکان شکل‌گیری بیماری هلندی است. بیماری هلندی سبب می‌شود بازدهی بخش‌های غیر‌قابل تجارت (زمین و مسکن) بیش از بخش‌های قابل تجارت (صنعت و کشاورزی) شده و سرمایه‌های اقتصاد به بخش‌های کمتر مولد منتقل شود. راهکار مقابله با این مشکل، کاهش بازدهی بخش‌ زمین و مسکن از طریق برقراری مالیات بر بازدهی این بخش‌ها است. در این مقاله با استفاده از مدل رشد نئوکلاسیک، عملکرد مالیات بهینه بر سرمایه مسکن در برابر سرمایه‌های غیر‌مسکن در قالب مدل تعادل عمومی بررسی می‌شود. بر اساس نتایج نظری، مالیات بهینه بر سرمایه مسکن به کشش جانشینی بین مصرف غیرمسکن، مسکن و اوقات فراغت بستگی دارد. از آنجا که بیماری هلندی در کشورهای نفتی سبب می‌شود کشش جانشینی بین سرمایه مسکن و اوقات فراغت کاهش یابد؛ از این‌رو، مالیات بهینه سرمایه مسکن باید بیش از مالیات بر سرمایه کسب ‌و ‌کار باشد. بر‌ اساس نتایج حاصل از شبیه‌سازی مدل در ایران، با اخذ مالیات از بازدهی مسکن، مالیات سرمایه کسب‌ و ‌کار و نیروی ‌کار کاهش می‌یابد.

کلیدواژه‌ها

واژگان کلیدی: مالیات بهینه؛ مالیات مسکن؛ مالیات کسب‌ و ‌کار؛ بیماری هلندی

اصل مقاله

فصلنامه مدلسازی اقتصادی (سال نهم، شماره 2 «پیاپی 30» تابستان 1394، صفحات 23- 1)

 

تعیین مالیات بهینه بر سرمایه‌ مسکن در مقایسه با سرمایه­ غیرمسکن

 

روح‌اله شهنازی*        شهره نصیرآبادی**

تاریخ دریافت: 10/02/94               تاریخ پذیرش: 31/05/94

 

چکیده

یکی از مهم­ترین مخاطره‌های اقتصادی در کشورهای دارنده دریافتی­های نفتی امکان شکل­گیری بیماری هلندی است. بیماری هلندی سبب می­شود بازدهی بخش­های غیر­قابل تجارت (زمین و مسکن) بیش از بخش­های قابل تجارت (صنعت و کشاورزی) شده و سرمایه­های اقتصاد به بخش­های کمتر مولد منتقل شود. راهکار مقابله با این مشکل، کاهش بازدهی بخش­ زمین و مسکن از طریق برقراری مالیات بر بازدهی این بخش­ها است. در این مقاله با استفاده از مدل رشد نئوکلاسیک، عملکرد مالیات بهینه بر سرمایه مسکن در برابر سرمایه­های غیر­مسکن در قالب مدل تعادل عمومی بررسی می­شود. بر اساس نتایج نظری، مالیات بهینه بر سرمایه مسکن به کشش جانشینی بین مصرف غیرمسکن، مسکن و اوقات فراغت بستگی دارد. از آنجا که بیماری هلندی در کشورهای نفتی سبب می­شود کشش جانشینی بین سرمایه مسکن و اوقات فراغت کاهش یابد؛ از این‌رو، مالیات بهینه سرمایه مسکن باید بیش از مالیات بر سرمایه کسب ­و ­کار باشد. بر­ اساس نتایج حاصل از شبیه­سازی مدل در ایران، با اخذ مالیات از بازدهی مسکن، مالیات سرمایه کسب­ و ­کار و نیروی ­کار کاهش می­یابد.

 

طبقه‌بندیJEL: C61, H21, H31             

واژگان کلیدی: مالیات بهینه، مالیات مسکن، مالیات کسب­ و ­کار، بیماری هلندی.

1. مقدمه

مطالعه بازار مسکن هم از این جهت که یک دارایی است و هم از لحاظ خدماتی که به عنوان سرپناه ارایه می­دهد؛ حائز اهمیت است. اگر از جنبه "دارایی" به مسکن توجه کنیم؛ موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی (به ویژه خانوارها) انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی­ها به منظور حداکثرسازی مطلوبیت در بلندمدت است و اگر کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم؛ مسکن، اصلی‌ترین دارایی در سبد پورتفولیوی خانوارهاست. تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می‌شود؛ از یک­ سو، باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می‌شود. از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد­ شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند. چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان‌های قیمت آن برای دولت حتی می­تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان‌های قیمت مسکن و به ویژه افزایش­ سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می­کند. سیاست­گذاران بخش مسکن در جست­ و­ جوی به کارگیری ابزارهایی هستند که بتوانند نوسان قیمت مسکن را کنترل کنند و از اختلات شدید شوک­های قیمت مسکن جلوگیری کنند و یا دست کم از شدت آن بکاهند.

در نظریه سبد دارایی­ها و نظریه بورس‌بازی، تأکید بر آن است که تقاضای بورس­بازی مسکن عامل اصلی وقوع شوک­های بخش مسکن بوده و موجب نوسان قیمت مسکن می‌شود و به همین دلیل یکی از ابزارهای قوی کنترل و هدایت بورس­بازی مسکن برای به حداقل رساندن زیان‌های وارده بر بخش زمین و مسکن، استفاده از مالیات بر منفعت سرمایه مسکن است. در کنار درآمدزایی برای دولت، یکی از اهداف مالیات منفعت سرمایه مسکن، کنترل نوسانات بازار مسکن و به عبارت دیگر، کاهش نوسان ادوار تجاری براساس متغیرهای اساسی از جمله قیمت و ارزش افزوده بخش مسکن تعریف می­شود. این فعالیت­ها منجر به جابجایی منابع از بخش خصوصی به بخش عمومی می­شود. در این میان زمین و مسکن به ویژه، در شرایط وجود بیماری هلندی، در کنار کار و سرمایه همواره یکی از موضوعات مالیاتی می­باشد. در ادامه، ابتدا بیماری هلندی به طور مختصر توضیح داده می­شود، سپس راهکارهای حذف بازدهی بالای بخش­های زمین و مسکن مطرح می­شود. در بخش بعد، مدل تحقیق ارایه شده و در نهایت نیز نتایج و پیشنهادهای مقاله ارایه خواهد شد.

2. مبانی نظری

1-2. بیماری هلندی

بیماری هلندی یک مفهوم اقتصادی برای توضیح رابطه بین بهره­برداری از منابع طبیعی و کاهش تولید بخش قابل تجارت داخلی است. بیماری هلندی رهیافت سنتی بیان بلای منابع است (بنجامین[1]، دیوریجان[2] و وینر[3]، 1989). بیماری هلندی می­تواند سبب کاهش صادرات محصولات کشاورزی و تولیدات کارخانه­ای و بزرگ شدن بخش کالاهای غیر­قابل تجارت شود. بیماری هلندی یکی از نتایج ناکارایی مدیریت اقتصاد کلان در کشورهایی با دریافتی­های دائمی منابع طبیعی است. برای توضیح بیماری هلندی، اقتصاد شامل سه بخش منابع طبیعی، بخش قابل تجارت غیرمنابع طبیعی و بخش غیرقابل تجارت فرض می­شود. با افزایش دریافتی منابع طبیعی و تزریق این دریافتی به اقتصاد، تقاضا در کشور افزایش می­یابد و از آنجا که افزایش تقاضا برای کالاهای بخش قابل تجارت، این امکان را دارد که از خارج تأمین شود ولی در مورد کالاهای غیر قابل تجارت این امکان میسر نیست. از این رو، بازدهی در بخش غیرقابل تجارت نسبت به بخش قابل تجارت بیشتر شده و سرمایه و نیروی کار به سمت بخش غیرقابل تجارت انتقال می­یابد. به عبارتی زمانی که یک اقتصاد رونق در منابع طبیعی مانند بهبود در رابطه مبادله منابع طبیعی یا کشف یک منبع یا معدن را تجربه می­کند، بخش­های صنعتی و کشاورزی کوچک شده و بخش کالاهای غیرقابل تجارت توسعه می­یابد (پروین[4] و دژبخش[5]، 1988، برونو[6] و ساچز، 1982). بنابراین رونق نفتی منجر به رکود تولیدات صنعتی می‌شود و این بیماری هلندی است (داویس[7]، اوزاوسکی[8] و فدلینو[9]، 2003).

 

 

2-2. سرمایه مسکن در ایران

در جدول (1) آمار تعداد کل واحدهای مسکونی، خانوارهای دارای مسکن ملکی و فاقد مسکن ملکی ارایه شده است. از سال 1385 تا 1390 تعداد 2/4 میلیون واحد مسکونی به کل واحدهای مسکونی کشور اضافه شده­­ است که 3/1 میلیون به تعداد خانوارهای دارای مسکن ملکی و 9/2 میلیون مسکن با تقاضای سرمایه­ای به بازار اضافه شده است. این رقم، حدود ۷۰ درصد از کل واحدهای مسکونی اضافه شده در طی ۵ سال را شامل می‌شود. با توجه به افزایش 9/3 میلیون خانوار به کل خانوار حتی در صورت توزیع عادلانه مسکن نیز تعداد 300 هزار واحد مسکونی مازاد وجود خواهد داشت؛ که به دلیل نبودن هرگونه هزینه­ای بر دوش مالکان و انتظار افزایش قیمت املاک در آینده، انگیزه فروش و یا اجاره چنین املاکی وجود ندارد. عدم توانایی بازار مسکن ایران در تأمین مسکن متناسب با نیاز، لزوم دخالت دولت را در این بازار نشان می­دهد.

 

جدول 1. تعداد کل واحدهای مسکونی، خانوارهای دارای مسکن ملکی و فاقد مسکن ملکی

سال سرشماری	کل واحد مسکونی (میلیون)	تعداد کل خانوار (میلیون)	تعداد خانوارهای دارای مسکن ملکی (میلیون)	خانوارهای دارای مسکن ملکی (درصد)	خانوارهای دارای مسکن اجاره­ای (میلیون)	خانوارهای دارای مسکن رایگان و سایر (میلیون)
1355	3/5	7/6	1/5	76	1	6/0
1365	2/8	6/9	4/7	77	2/1	1
1375	8/10	3/12	9/8	73	9/1	5/1
1385	8/15	3/17	8/11	68	4	5/1
1390	20	2/21	1/13	62	6/5	5/2

منبع: مرکز آمار ایران

 

3-2. راهکارهای حذف بیماری هلندی در حوزه زمین و مسکن

چهار پایه مالیاتی جهت کاهش سوداگری در بازار زمین و مسکن وجود دارند که عبارتند از: مالیات‌ بر ارزش زمین، مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس (قلی‌زاده و امیری، 1392). این شیوه­های مالیاتی، افزایش بازدهی زمین و مسکن ناشی از بیماری هلندی را خنثی می­کند و در رفع بیماری هلندی اهمیت زیادی دارند.

مالیات بر ارزش زمین[10](LVT): مالیات بر ارزش زمین عبارت است از اخذ درصدی از ارزش زمین یک ملک، با توجه به کاربری بهینه مجاز زمین موردنظر به صورت دوره­ای. رانت زمین از دو عامل کمیابی زمین و بازدهی زمین به وجود می‌آید. این دو عامل تأثیر مثبتی بر وجود رانت زمین دارند (دادخواه، 1392). دولت­ها برای کنترل سوداگرایان بازار، تخصیص بهینه منابع زمین شهری و کسب درآمد، اقدام به اخذ مالیات می­کنند. درآمدی که از زمین خام حاصل می­شود، نوعی اضافه درآمد است که بدون تلاش به دست ­آمده، پس می­تواند مبنای مناسبی برای مالیات باشد.

مالیاتبرافزایشقیمتزمینومسکنیاعایدیسرمایه [11](CGT): این مالیات به صورت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی زمین یا مسکن است که در هنگام نقل و انتقال با هدف مهار انگیزه­های سوداگرانه از فروشنده دریافت می­گردد. برای این­ که این مالیات تأثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه­ای مولد نداشته­ باشد و تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار دهد؛ ملک اول هر فرد که تقاضای مصرفی او محسوب می­شود و تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نمی‌شوند. این مالیات با تشویق انگیزه مصرفی مسکن، به برقراری کارایی در بازار کار، کنترل شوک­های قیمت و اجاره مسکن و بهبود وضعیت توزیع درآمد کمک می­نماید (قلی­زاده و امیری، 1392، عبدی و عسگری­آزاد، 1387).

مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه[12](VHT):پدیده خانه­های خالی ناشی از دو علت اساسی است: یکی مازاد عرضه در بازار مسکن و دیگری پدیده شکست بازار در بخش مسکن می­باشد که این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده برای مدت زمان مشخصی از سال خالی نگه داشته شود. وضع این نوع مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است.‌

مالیاتبرخانه‌هایلوکس[13](SDLT): این پایه مالیاتی یکی از ابزارهای تأمین‌کننده عدالت اجتماعی شناخته می‌شود و به صورت تصاعدی از املاکی که بهایی بالاتر از متوسط املاک شهرهای مختلف دارند؛ اخذ می‌شود و در بسیاری از کشورهای دنیا، از این مالیات برای تأمین مسکن اقشار ضعیف‌تر جامعه بهره می‌گیرند. در مجموع، اخذ صحیح این چهار نوع پایه مالیاتی می­تواند منجر به حذف بیماری هلندی و در نتیجه، کاهش سوداگری در بازار زمین و مسکن و رونق تولید در اقتصاد شود. هم‌چنین درآمدهای پایدار و کارآمدی برای دولت ایجاد خواهد کرد.

 

3. مروریبرمطالعاتانجامشده

کلاین[14] (1999) با بررسی اثر مالیات منفعت سرمایه برقیمت دارایی­ها نشان می­دهد که بازدهی سرمایه بعد از مالیات، برای دارایی­های بدون ریسک که از منفعت سرمایه برخوردارند، کمتر خواهد بود. آنتیپا و اسکالک[15] (2009) با بررسی اثر سیاست مالی بر سرمایه­گذاری مسکونی در فرانسه، به این نتیجه دست یافته­اند که بین سرمایه­گذاری مسکونی و کمک‌های مالی دولت به بخش مسکن، ارتباط بلندمدت وجود دارد و با بررسی چندین ابزار سیاست مالی مشخص شد که کمک­های مالیاتی و یارانه نرخ بهره، کاراترین ابزار مالی برای تحت تأثیر قرار دادن سرمایه­گذاری مسکونی می­باشند. ارولا [16]و ماتانن[17] (2013) در مطالعه خود عملکرد مالیات بهینه بر سرمایه مسکن را در برابر سرمایه تجارت با دو بهین مورد بررسی قرار دادند. در بهین اول، نرخ مالیات از هر دو سرمایه را یکسان در نظر می­گیرد و در بهین دوم، نرخ مالیات را وابسته به کشش جانشینی بین مصارف غیر­مسکن و اوقات فراغت و سرمایه مسکن و خرید مسکن می­داند که نتایج عددی وی بیانگر حساسیت مالیات بهینه مسکن نسبت به ترجیحات خانوار است. نورگارد[18] (2013) در مطالعه خود با بررسی مالیات بر دارایی نشان داد سطح توسعه­یافتگی و درجه شهرنشینی تأثیر نسبتاً بالایی بر مالیات بر دارایی دارند و درآمد سرانه و درجه باز بودن اقتصاد با ضرایب کمتری بر مالیات بر دارایی اثرگذارند.

عبدی و عسکری­آزاد (۱۳۸۷) با بررسی مالیات بر عایدی سرمایه مسکن به این نتیجه رسیده‌اند که از طریق وضع این مالیات می­توان حجم سرمایه­های بلوکه شده را به سمت تولید و سرمایه­گذاری در بخش­های مولد اقتصاد هدایت نمود. ایشان معتقدند کنترل نوسانات قیمت مسکن نیازمند کاهش تقاضای مسکن در شهرهای پرجمعیت و ایجاد انگیزش در افراد در راستای عدم مهاجرت و تحقق تمرکززدایی است. قلی‌زاده (1388) با بررسی اثر مالیات منفعت سرمایه بر قیمت دارایی­ها نشان داد کنترل بازار مسکن صرفاً با به کارگیری سیاست­های پولی امکان­پذیر نخواهد شد و استفاده از سیاست‌های مالی به ویژه، سیاست­های مالیاتی، یکی از ابزارهای قوی و مؤثر جهت کنترل نوسان قیمت مسکن می­باشد که مالیات منفعت سرمایه، ترکیب نوسان قیمت و سرمایه­گذاری بخش مسکن را در وضعیتی قرار می­دهد که نسبت به کشورهای فاقد این نوع مالیات، شرایط بهتری از نظر کارایی ایجاد می­کند.بهرامی و اصلانی (1390) در پژوهش خود نشان دادند که تأثیر شوک درآمدهای نفتی بر شدت نسبی افزایش نوسان­های سرمایه­گذاری در بخش مسکن بیش از شدت کاهش سرمایه­گذاری در تولید دیگر کالاها و خدمات است و رفتار نیروی کار در این وضعیت در بنگاه­های تولید مسکن مبین افزایش تمایل به کار نسبت به بنگاه­های تولید کالاها (غیرمسکن) است. مروت و بهرامی (1392) در پژوهشی با بررسی عوامل اصلی شکل­گیری حباب سوداگرانه در بازار مسکن نشان دادند که تقاضای خریداران مسکن نسبت به انتظارات آن­ها به تغییرات قیمت حساس می­باشد.

 

4. مدل

مدل مورد استفاده در این مقاله با توجه به مقاله ارولا و ماتانن (2010) انتخاب شده است. این الگو شامل سه بخش خانوار، تولیدکنندگان و دولت است. در این مدل، مشابه مدل رمزی، خانوار با طول عمر نامحدود در نظر گرفته شده است. خانوار نمونه، مطلوبیت خود را از خدمات مسکن، مصارف خصوصی و اوقات فراغت به دست می­آورد. تولید توسط یک بنگاه نمونه انجام می­شود که با به کارگیری سرمایه کسب و کار و نیروی کار به تولید کالاها و خدمات می­پردازد. فرض می‌کنیم هزینه‌های مالیات عمومی نرخ ثابت دارد. در این الگو تمرکز ما فقط برعملکرد مالیات از سرمایه مسکن است و بنابراین مالیات بر زمین نادیده گرفته می­شود.

1-4. بنگاه

در این الگو تولید با به­ کارگیری دو عامل سرمایه کسب و کار  و نیروی کار  انجام می­شود. تابع تولید را با فرض بازدهی ثابت نسبت به مقیاس به صورت زیر تعریف می­کنیم:

(1)

قبل از وضع مالیات بر سرمایه کسب­­ و­­کار و مالیات بر نیروی­ کار، بازدهی نهایی عوامل شامل دستمزد () و بازدهی سرمایه () به صورت زیر می­باشد:

(2)	–
(3)

در معادلات فوق،  نرخ استهلاک سرمایه فیزیکی،  و  هستند[19].

 2-4. دولت

در این مدل فرض می­کنیم مخارج دولت g در هر دوره به واسطه مالیات بر درآمد نیروی کار با نرخ ، مالیات بر بازده درآمد سرمایه تجاری با نرخ ، مالیات بر اجاره با نرخ  و درآمدهای نفتی دولت  در سالt  تأمین می­گردد.

(4)

که در آن  نشان­دهنده سررسید اوراق قرضه یک دوره در دوره t و  نرخ بازده ناخالص اوراق قرضه از دوره t – 1 تا دوره t است و فرض می­کنیم که بازده اوراق قرضه دولتی مشمول مالیات نیست و تبادل اوراق قرضه بین دولت و خانوار بدون هزینه است.

3-4. مساله خانوار

خانوار با تصمیم­گیری در مورد سبد مصرفی خود تمایل دارند که مطلوبیت انتظاری حاصل از مصرف کالاها و خدمات مصرفیc ، ذخیره مسکنh  و ساعات فراغت n -1 را در طی زمان حداکثر کنند. تابع مطلوبیت نسبت به مصارف غیرمسکن و سرمایه­گذاری در مسکن فزاینده و نسبت به کار کاهنده می‌باشد، در ضمن تابع مطلوبیت اکیداً مقعر بوده، و شرایط اینادا[20] را رعایت می‌نماید. خانوار در سه بخش مسکن، تجارت و اوراق قرضه دولتی می­تواند سرمایه­گذاری نماید. تابع مطلوبیت و قید بودجه خانوار به ترتیب در معادله (5) و (6) مشخص شده است:

(5)
(6)
	-

در فرمول قید بودجه،  اجاره­­بهای مسکن و  نرخ استهلاک سرمایه مسکن می­باشند. سمت چپ قید شامل مخارج مصرف غیر­مسکن، سرمایه­گذاری در مسکن، سرمایه تجاری و اوراق­ قرضه دولتی است و سمت راست آن درآمد، بعد از کسر مالیات از محل سرمایه تجاری، بازدهی اوراق قرضه دولتی مسکن و کار می­باشد. با فرض امکان جابه­جایی کامل سرمایه پس از کسر مالیات نیز باید بازدهی سرمایه­گذاری فیزیکی و اوراق قرضه دولتی یکسان شود، یعنی:

(7)

با ترکیب قید بودجه دوره­ای با قید بودجه زمان خواهیم داشت:

(8)

با توجه به شرایط مرتبه اول حداکثرسازی مطلوبیت، مقادیر بهینه عبارتند از:

(9)	+  = 0
(10)	= 0
(11)	–   +  = 0

 

4-4. اجاره

میزان اجاره­ای است که در شرایط فقدان استهلاک و مالیات­ ما را بین سرمایه­گذاری فیزیکی و سرمایه‌گذاری در مسکن بی­تفاوت می­کند به صورت معادله (12) است:

(12)

اگر فرض شود که استهلاک قبل از پرداخت مالیات، از عایدی سرمایه کسر گردد و نرخ مالیات بر بازدهی اجاره مسکن برابر با نرخ مالیات بر بازدهی سرمایه فیزیکی باشد، بنابراین بازدهی یک واحد سرمایه­گذاری در دوره 1- t  برای تولید کالا با اجاره مسکن در دوره t برابر است.

(13)

-

در نتیجه نرخ اجاره­ای که باعث می­شود خانوارها بین سرمایه فیزیکی و مسکن بی­تفاوت باشند عبارتست از :

(14)

5-4. تعادل

در تعادل رقابتی، با حل مساله خانوار با توجه به فرمول­های (5) و (8) و حالت تساوی معادله (4) که قید بودجه دولت است و قید انباشتگی منابع، در فرمول (15) نرخ مالیات را تعیین می‌نماییم.

(15)	+ ()  + ()  +

 6-4. مالیات بر رهن مسکن

در تعادل عمومی که عملکرد مالیات از بازده رهن مسکن مدنظر است و خانوار نمونه صاحب سرمایه فیزیکی است مالیات را به طور مستقیم وضع می­کنیم و نرخ بهره پس از مالیات را برای تمام خانوارها یکسان درنظر می­گیریم. بنابراین لازم است که پرداخت بهره رهن مسکن معاف از مالیات باشد. با فرض پس انداز مالیa و رهن مسکن m و نرخ بهره پرداختی رهن مسکن (که معاف از مالیات می­باشد) قید بودجه خانوار را که در فرمول (6) تعریف شده می­توان به صورت زیر بازنویسی نمود:

(16)	+ =
(17)	+

این روشن است که اگر ، نرخ بهره پس از کسر مالیات برای پس‌انداز مالی و برای کسانی که تنها یک مسکن رهنی داشته­اند مشابه است. یعنی پرداخت بهره رهن مسکن به طور کامل معاف از مالیات است. زمانی این وضعیت اتفاق می­افتد که ترکیب پس انداز مالی a و رهن مسکن m به­ عنوان یک متغیر سرمایه­ای در تعادل عمومی وارد شود. اگر پرداخت بهره رهن مسکن به طور کامل معاف از مالیات باشد، در این صورت یک خانوار با انتقال ارزش خالص دوره t به دوره 1+t  و با استفاده از فرمول (17) خواهیم داشت:

(18)

=

 

با وارد کردن عبارت بالا به­جای  در فرمول (16)، با­ درنظرگرفتن فرمول (7) و بازنویسی دوباره نتیجه می­شود:

(19)

+

این معادله نشان می­دهد که خانوار با ارزش خالص داده شده مسکن و رهن مسکن در دوره بعد چه مقدار از مصارف خود در این دوره را می­تواند تهیه کند. اگر ، مصرف دوره t کاهش می‌یابد.

7-4. تابع مطلوبیت

تابع مطلوبیت را با کشش جانشینی ثابت در نظر­گرفته و تابع مطلوبیت سرمایه مسکن و اوقات فراغت را به صورت زیر تعریف می­نماییم:

 

در این تابع، سهم مطلوبیت سرمایه مسکن و   کشش جانشینی بین سرمایه مسکن و اوقات فراغت است. تابع مطلوبیت مصرف غیر­مسکن و سرمایه مسکن و اوقات فراغت عبارتست از:

 

که در آن سهم مطلوبیت از مصرف غیر­مسکن است  و  کشش جانشینی بین مصرف غیرمسکن و سرمایه مسکن و اوقات فراغت است. در نهایت، تابع مطلوبیت دوره عبارتست از:

u(c , h , n)  =

در تابع فوق،  معکوس کشش جانشینی بین زمانی است. با فرض ، تابع مطلوبیت کاب­ داگلاس به صورت زیر می­باشد:

u(c , h , n) = 

اگر باشد تابع مطلوبیت لگاریتمی خواهد شد:

(20)	u(c , h , n) = + (1- +

 

5. مالیات بهینه

1-5. بهین اول[21]

در مدل رشد استاندارد­، اگر دولت ابزار مالیاتی کافی در ­اختیار داشته باشد و ارزش حال هزینه­های دولت به ­اندازه کافی کوچک باشد، می­تواند به تخصیص در بهین اول دست یابد. برای مشخص نمودن تخصیص بهین اول، ابتدا مساله حداکثر­سازی مطلوبیت خانوار را با قید محدودیت منابع حل می­نماییم که شرایط مرتبه اول (FOC)، به ترتیب زیر خواهد بود:

(21)	+  = 0
(22)	= 0
(23)	–   +  = 0

این معادلات تخصیص بهین اول را مشخص می­کند. برای به ­کارگیری بهین اول در مدل استاندارد بدون سرمایه مسکن یک روش این است که مالیات ثابت بر مصرف، یارانه ثابت به درآمد نیروی ­کار (به عنوان مثال) و مالیات صفر بر­ بازده سرمایه کسب ­و ­کار لحاظ شود. برای این­ کار، ما نیاز داریم به معرفی مالیات بر مصرف  که برای هر دو کالاهای مصرفی غیرمسکن و سرمایه مسکن به کار برده می­شود. قید بودجه خانوار در فرمول (8) را با­لحاظ مالیات بر مصرف، به صورت زیر بازنویسی می­نماییم:

(24)

-

برای نرخ­های مالیاتی زیر ارایه می­شود:

(25)	=
(26)	=  = 0

با استفاده از فرمول (24) و سیاست­های مالیاتی فرمول­های (25) و (26) و مقایسه فرمول­های (21) تا (23) می­توان نشان داد که با این ساختار مالیاتی، شرایط مرتبه اول خانوار برای این تخصیص در بهین اول یکسان است. از این­رو، اگر سیاست­های مالیاتی (25) و (26) امکان­پذیر باشد، تعادل رقابتی مطابق با تخصیص بهین­ اول خواهد بود. دولت برای از بین ­بردن اثرات منفی مالیات بر دارایی اولیه و مالیات بر مصرف، باید درآمد مالیاتی کافی داشته باشد تا از طریق یارانه اثرات منفی بر عرضه نیروی کار را حذف نماید. با وارد ­کردن اعتبارات سرمایه­ای مسکن  و سرمایه کسب­ و­ کار  در قید بودجه خانوار در فرمول (8) خواهیم داشت:

(27)	=      ,     =

استدلالی مشابه آنچه در بالا بیان شد؛ نشان می­دهد که می­توان با به کارگیری نرخ ثابت و مثبت مالیات بر سرمایه کسب ­و­ کار، مالیات بر سرمایه مسکن، مالیات صفر بر نیروی­ کار و انجام اعتبارات سرمایه­گذاری که برقرار کننده  باشد، به بهین اول دست یافت.

5-2. بهین دوم[22]

در مساله بهین دوم، دولت ابزار مالیاتی مؤثر کافی برای به ­دست­ آوردن سرمایه اولیه را در اختیار ندارد. هدف دولت به حداکثر رساندن رفاه خانوار با اعلام نرخ­های مالیاتی  در ابتدای دوره 1 است .فرض می­کنیم نرخ اولیه مالیات بر بازدهی سرمایه کسب­ و ­کار  و مالیات بر اجاره  داده شده­ و  حد بالایی نرخ­های مالیاتی است فراتر از دوره­t نمی‌باشد. مساله دولت‌ها را به صورتی تنظیم می­نماییم که به ­طور مستقیم تخصیص عوامل  را مشخص کند. قبل از نوشتن تابع هدف دولت، قید انتخاب­های دولت را مشخص می­نماییم. با استفاده از شرایط داده شده بهین اول قید بودجه خانوار در فرمول (8) به صورت زیر بازنویسی می­شود:

(28)

A =

این معادله بیان می­کند تخصیص انتخاب شده توسط دولت باید سازگار با بهینه‌سازی افراد باشد.

با توجه به فرمول (10)، لازم است ، بدان معنا که دولت برای تخصیص مقید است به:

(29)

، به عبارتی خواهیم داشت:و براساس فرمول (11)، لازم است

(30)

بنابراین تابع لانگرانژ برای دولت می­تواند به صورت زیر نوشته شود:

(31)

قید اول قید قابلیت اجرایی، قید دوم محدودیت منابع در همه زمان­ها، قید سوم و چهارم محدودیت بر نرخ­های مالیاتی می­باشند. به ازای 1t، شرایط مرتبه اول برای دولت عبارتست از:

(32)	+   –  –  ( – ) = 0
(33)	–    – = 0
(34)	- ( 1+  ) –   = 0
(35)	–  () +  –  = 0
	+ –   +

هم‌چنین شرایط کان_تاکر برای تمامی t عبارتست از:

(36)	= 0 ,
(37)	= 0 ,

با توجه­ به شرایط بهینه­سازی، فرمول­های (32) تا (37)، محدودیت تجمیع منابع، فرمول (15) و قید قابلیت اجرایی فرمول (28)، تخصیص  و همچنین ضریب لانگرانژ  و  مشخص می­شود، سپس قیمت­ها ، از معادلات (2) و (3) و در نهایت، نرخ مالیات بر نیروی­ کار، بازدهی سرمایه کسب ­و ­کار و درآمد اجاره از حل معادلات (9)، (10) و (11) به­ دست می­آیند. ترکیب حالت پایدار شرایط مرتبه اول دولت فرمول (34) و شرایط مرتبه اول خانوار فرمول (10) نشان می­دهد که در بلندمدت، نرخ مالیات بر بازدهی سرمایه کسب­ و­ کار باید صفر باشد. در ادامه، بدون توجه به مرزهای بالایی نرخ مالیات نتایج استخراج می­شود. با استفاده از شرایط مرتبه اول دولت­ها فرمول­های (33) تا (35) و فرض =0، نتیجه می­شود:

(38)

– (

با استفاده از فرمول‌های (10) و (11) شرایط مرتبه اول خانوار خواهیم داشت:

(39)

= +

با ترکیب فرمول­های (38) و (39) ارتباط نرخ­های مالیاتی متفاوت تعیین می­شود. با درنظرگرفتن تابع مطلوبیت تعریف شده نتایج زیر به دست می­آید:

نتیجه 1 : اگر   در نتیجه  

بهین دوم را می­توان با یک ساختار مالیاتی که در آن نرخ مالیات بر اجاره برابر نرخ مالیات بربازدهی سرمایه کسب­ و­ کار است به­ دست آورد و هر زمان که ، سرمایه مسکن و کسب ­و ­کار با  نرخ  متفاوت مشمول مالیات می­شوند. نتیجه زیر را به دست آوردیم:

نتیجه 2 : اگر   در نتیجه   

1)                   اگر   , σ=1  و     در نتیجه      

2)                   اگر   , σ=1  و      در نتیجه     

نتیجه (2) نشان می­دهد که اگر  بزرگتر (کوچکتر) از باشد؛ مالیات اجاره باید نرخی کمتر (بیشتر) از مالیات سرمایه کسب­ و ­کار داشته­ باشد. برای تفسیر این نتیجه، باید توجه داشت که کشش جانشینی بین مسکن و اوقات ­فراغت با  افزایش می­یابد. اگر کشش جانشینی بین مسکن و اوقات فراغت بالا باشد، یک افزایش کوچک در نرخ مالیات بر مسکن منجر به تقاضای بسیار بیشتر اوقات فراغت توسط خانوار می­شود. در چنین شرایطی، بار مالیاتی بر مسکن باید کم شود. با این­حال، کشش مربوطه به نیز بستگی دارد. برای یک مقدار ثابت ، یک مقدار بالاتر از  بدان معناست که خانوار تمایل بیشتری به جانشینی مسکن و اوقات فراغت برای مصرف غیر‌مسکن دارد. به ­عبارت دیگر، اگر  بالا باشد، یک افزایش کوچک در بار ­مالیاتی بر مسکن منجر به تقاضای بسیار کمتر اوقات فراغت توسط خانوار می­شود. از این­رو، بار مالیاتی مسکن باید با  کاهش و  افزایش یابد. با توجه به­ این که وجود بیماری هلندی سبب می­شود بازدهی بخش مسکن به ­عنوان یک بخش غیر­قابل تجاری افزایش یابد و  کاهش یابد. از این رو، با کاهش  و کمتر شدن آن از  بر اساس نتایج به دست آمده الزام­آور است که نرخ مالیات بر سرمایه مسکن بیش از نرخ مالیات بر سرمایه کسب ­و­ کار باشد.

 

6. شبیه­سازی مدل برای ایران

کالیبره­کردن الگو در چهار مرحله انجام می­شود. اول، معرفی الگو؛ دوم، مشخص­کردن هدف کالیبره‌کردن (چه چیزی کالیبره شود و با چه هدفی)؛ سوم، انتخاب شکل تبعی توابع و چهارم، استفاده از پارامترهای تخمین­زده شده توسط دیگران یا خود محقق. به ­منظور تصریح نتایج به دست آمده این پژوهش، پارامترهای الگو به ­صورت داده شده وارد الگو می‌شوند. مقادیر پارامترهای مورد نیاز به سه روش به دست می­آید. روش اول، استفاده از مطالعات تجربی محققان دیگر؛ روش دوم، برآورد پارامتر مورد نیاز توسط خود محقق با استفاده از روش­های اقتصاد­سنجی یا سایر روش­ها و در نهایت؛ روش سوم، ارایه سناریوهای مختلف برای پارامتر مورد­نظر می­باشد. در این پژوهش، پارامترهای مورد نیاز توسط محقق محاسبه شده است. البته جهت تحلیل حساسیت از روش سوم (سناریوهای مختلف) استفاده شده است. بر اساس روابط به دست آمده در مقاله، پارامترهای مورد نیاز عبارتند از: عامل تنزیل، سهم مطلوبیت از مصرف غیرمسکن، سهم مطلوبیت از سرمایه مسکن، معکوس کشش جانشینی، سهم سرمایه کسب ­و­ کار از تولید، نرخ استهلاک سرمایه کسب­ و ­کار، نرخ استهلاک سرمایه مسکن، نرخ مالیات بر درآمد نیروی ­کار، نرخ اولیه مالیات اجاره و نرخ مالیات بر عایدی سرمایه کسب ­و ­کار که مقادیر و منبع اخذ آنها در جدول (2) ذکر شده است.

 

جدول 2. پارامترهای مورد نیاز برای حل مدل

منبع	تعریف پارامتر	مقدار	پارامتر
برآورد تحقیق[23]	عامل تنزیل	01/1		ترجیحات
ارولا و ماتانن (2010)	سهم مطلوبیت از مصرف غیرمسکن	296/0
ارولا و ماتانن (2010)	سهم مطلوبیت از سرمایه مسکن	128/0
فرض مسئله  برای استفاده از فرم لگاریتمی تابع مطلوبیت	معکوس کشش جانشینی	1
بهبودی و منتظری شورکچالی (1389)	سهم سرمایه کسب­ ­و ­کار از تولید	3/0		تکنولوژی
چشم­انداز 1404	نرخ استهلاک سرمایه کسب­ و­ کار	05/0
امینی و حاجی محمد (1384)	نرخ استهلاک سرمایه مسکن	03/0
ماده 131 قانون مالیات های مستقیم	نرخ مالیات بر درآمد نیروی کار	15/0		سیستم مالیاتی
فرض مسئله	نرخ اولیه مالیات اجاره	0
مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی	نرخ مالیات بر عایدی سرمایه کسب ­و­ کار	25/0

 

نتایج شبیه­سازی مدل در شکل­های (1) تا (6) مشخص شده است. بر اساس نتایج، در حالت اول که مالیاتی بر بازدهی مسکن اخذ نشود، روند بهینه مالیات بر کسب ­و ­کار نزولی و روند بهینه مالیات بر نیروی کار صعودی است. در حالت دوم که مالیات بر بازدهی مسکن اخذ شود، روند بهینه مالیات بر کسب­ و­ کار و مالیات بر بازدهی مسکن نزولی و روند بهینه مالیات بر نیروی کار ثابت است. قابل ذکر است که در حالت دوم مالیات بهینه بسته شده بر سرمایه کسب ­و ­کار و نیروی کار کمتر از حالت اول است. هم‌چنین در حالت دوم، مالیات بر سرمایه مسکن در همه سال­ها بیشتر از مالیات بر سرمایه کسب ­و­ کار است.

بنابراین در صورت اخذ مالیات بر مسکن (حالت دوم) برای تامین مالی دولت: اولاً، روند بهینه مالیات بر کسب و کار در تمامی سال­ها پایین­تر از مالیات بر کسب و کار در حالت عدم اخذ مالیات بر مسکن (حالت اول) قرار می­گیرد و مثلا مالیات بهینه بر کسب و کار در سال بیستم مورد بررسی از حدود 12 درصد در حالت اول به حدود 8 درصد در حالت دوم کاهش می­یابد که این کاهش مالیات می­تواند عامل انگیزشی در افزایش سرمایه­گذاری در بخش کسب و کار داشته باشد. هم‌چنین با توجه به این که در حالت دوم مالیات بر سرمایه مسکن در همه سال­ها بیشتر از مالیات بر سرمایه کسب­ و ­کار است، این خود عاملی انگیزشی برای جهت­دهی سرمایه از بخش مسکن به بخش کسب و کار است. از طرفی بر اساس نتایج به دست آمده مالیات بهینه بر نیروی­ کار در حالت اول روندی افزایشی داشته و در حالت دوم دارای روند ثابت است.

 

1. مالیات سرمایه کسب ­و­ کار در حالت اول            2. مالیات سرمایه کسب­ و ­کار در حالت دوم

 

3. مالیات بر سرمایه مسکن در حالت اول               4.  مالیات بر سرمایه مسکن در حالت دوم

 

5. مالیات بر نیروی­کار در حالت اول	6. مالیات نیروی­کار در حالت دوم

    منبع: یافته‌های تحقیق

 

همچنین در تمامی سال­های مورد بررسی نرخ بهینه مالیات بر نیروی کار در حالت دریافت مالیات از بخش مسکن (حالت دوم) کمتر از حالت عدم دریافت مالیات از بخش مسکن (حالت اول) است. این نتیجه نیز به لحاظ ایجاد انگیزه فعالیت برای نیروی کار اهمیت اساسی دارد. در کل می­توان نتیجه گرفت در حالت لحاظ مالیات بر بخش مسکن هم‌زمان مالیات بهینه بخش کسب و کار و نیروی کار کاهش یافته و مالیات بهینه مسکن افزایش می­یابد که این عاملی انگیزشی برای کاهش سرمایه­گذاری در بخش مسکن و به نوعی کاهش‌دهنده اثر بیماری هلندی در کشورهای غنی از منابع طبیعی است.

 

 7. نتیجه­گیری

در این مقاله مالیات بهینه سرمایه مسکن با یک مدل رشد نئوکلاسیک محاسبه شد. در حالت بهینه اول، عملکرد مالیات بر سرمایه مسکن و کسب­ و ­کار باید مشابه باشد. در حالت دوم، بار مالیاتی بهینه مسکن بستگی به کشش جانشینی بین مسکن، مصرف غیر­مسکن و اوقات ­فراغت دارد. نتایج نشان می‌دهد که مالیات بهینه از سرمایه مسکن نسبت به ترجیحات خانوار کاملا حساس است. وجود بیماری هلندی بر اهمیت مسکن به عنوان یک کالای سرمایه­ای در ترجیحات خانوار می‌افزاید و از این­رو، سبب می­شود که با افزایش بیماری هلندی، نرخ مالیات بهینه سرمایه مسکن افزایش یابد. اتخاذ سیاست­های مالیاتی هزینه نگهداری را بالا می­برد تا مالک به فروش یا اجاره آن دست بزند و از این طریق عرضه به بازار شکل بگیرد که این موضوع موجب کاهش قیمت خواهد شد.

هم‌چنین بر اساس نتایج در حالت اول که مالیاتی بر بازدهی مسکن اخذ نشود، روند بهینه مالیات بر کسب­ و ­کار نزولی و روند بهینه مالیات بر نیروی کار صعودی است. در حالت دوم که مالیات بر بازدهی مسکن اخذ شود، روند بهینه مالیات بر کسب ­و ­کار و مالیات بر بازدهی مسکن نزولی و روند بهینه مالیات بر نیروی­ کار ثابت است. قابل ذکر است که در حالت دوم مالیات بهینه بسته شده بر سرمایه کسب ­و­ کار و نیروی کار کمتر از حالت اول است. هم‌چنین در حالت دوم مالیات بر سرمایه مسکن در همه سال­ها بیشتر از مالیات بر سرمایه کسب ­و ­کار است.

با توجه به نتایج به دست آمده پیشنهادهای زیر ارایه می­شود:

هدف­گیری معاملات سوداگرانه مسکن با تمیز قائل­ شدن میان نگهداری بلندمدت و کوتاه‌مدت با تمهیداتی برای خروج سوداگران از بازار مسکن و هدایت سرمایه­های آنان به سایر بازارهای مولد و کاهش سود سرمایه‌گذاری در بخش غیرمولد مالیات بر خانه­های خالی و زمین‌های بلااستفاده با تعریف مالیات و معافیت­های مالیاتی با هدف ترغیب انگیزه­های مصرفی و کاهش انگیزه سوداگرانه و سرمایه‌ای در مسکن.

مالیات بر انجام معاملات مکرر برای کنترل خرید و فروش مکرر، تقاضای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن غیرمصرفی شهری» برای مهار خرید و نگه‌داری املاک به امید کسب سود در آینده.

 

 

 

 

 

 

 

 

 منابع

-      بهبودی، داود، منتظری شورکچالی، جلال (1389). بررسی بهره­وری کل عوامل در ایران در چارچوب حسابداری رشد(1387-1345). پژوهش­های رشد و توسعه اقتصادی، (3): 70-49.

-      بهرامی، جاوید، اصلانی، پروانه (1390). بررسی آثار شوک‌های نفتی بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن در یک الگوی تعادل عمومی تصادفی پویا مبتنی بر ادوار تجاری حقیقی، فصلنامه تحقیقات مدل‌سازی اقتصادی، (4): 82-57.

-      دادخواه، هادی، بخشی دستجردی، رسول، مروتی شریف آبادی، علی (1392). نقش مالیات بر ارزش زمین در نظام مالی شهرداری با رویکرد پویاییهای سیستم (مطالعه موردی شهرداری تهران)، کنفرانس منطقه‌ای کاربرد حسابداری و مدیریت مالی در مسائل اقتصادی و اجتماعی.

-      عبدی، محمدرضا، حمید عسکری آزاد (1387). کاربرد مالیات بر عایدات سرمایه در اصلاح ساختار تقاضا و تعدیل نوسان های قیمتی مسکن، ماهنامهبررسیمسائلوسیاست‌هایاقتصادی، (81-82) :67-41.

-      قلی زاده، علی­اکبر (1388). اثر مالیات منفعت سرمایه بر قیمت مسکن: مطالعه بین کشوری، مهندسی ساختمان و علوم مسکن، (15):72-57.

-      قلی زاده، علی­اکبر (1392). نگاهی به نظام مالیاتی بخش مسکن در جهان و چارچوبی برای اصلاح ساختار مالیات‌ها در بخش مسکن ایران، مجله اقتصادی (بررسی مسایل و سیاست‌های اقتصادی)، (11-12) :110-91.

-      مروت، حبیب، بهرامی، جاوید (1392). یک مدل ساده برای حباب سوداگرانه­ی بازار مسکن تهران، مجله مدلسازی اقتصادی، (21): 68-51.

-      Antipa, P. & Schalck (2009). Impact of Fiscal Policy on Residential investment in France, Bank of France Working Papers, No. 27.

-      Benjamin, Devarajan, Weiner (1989). The ‘Dutch’ disease in a developing country: Oil reserves in Cameroon, Journal of Development Economics, 30(1): 71–92.

-      Bruno, M. & Sachs (1982). Energy and Resource Allocation: A Dynamic Model of the Dutch Disease, Review of Economic Studies, 49 (5): 845-859.

-      Chamley, Christophe (1986). Optimal taxation of capital income in general equilibrium with infinite lives, Econometrica, 54:607-622.

-      Corden, M. W. (1984). Booming Sector and Dutch Disease Economics: Survey and consolidation; Oxford Economic Papers 36(3): 359–380.

-      Davis, Fedelino, Ossowski (2003). Fiscal Policy Formulation and Implementation in Oil-Producing Countries. Washington,Dc :International Monetary Fund.

-      Dawkins, Srinivasan, Whalley (2001). Handbook of Econometrics, Chapter 58: Calibration, 5: 3653–3703.

-      Eerola, Essi , Määttänen, Niku (2010). The optimal tax treatment of housing capital in the neoclassical growth model.

-      Klein, P. (1999). The Capital Gain Lock-In Effect and Equilibrium Returns. Journal of Public Economics, 71:355–378.

-      Norregaard, John (2013).Taxing Immovable Property Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper, No. WP/129/13.

-      Parvin, M & Dezhbakhsh, H (1988). Trade, Technology Transfer, and Hyper Dutch Disease In Opec: Theory And Evidence. International Journal of Middle East Studies, 20: 469-477.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

---

* استادیار اقتصاد دانشگاه شیراز (نویسنده‌ی مسئول)، پست الکترونیکی:                                 [e-mail]

**دانشجوی کارشناسی ارشد اقتصاد دانشگاه شیراز، پست الکترونیکی:                              [e-mail]

^[1]  Benjamin

^[2]  Devarajan

^[3]  Weiner

^[4]  Parvin

^[5]  Dezhbakhsh

^[6]  Bruno

^[7]  Davis

^[8] Ossowski

^[9]  Fedelino

[10]  Land Value Taxation

[11]  Capital Gain Taxation

[12] Vacant Home Tax

[13]­ Stamp Duty Land Tax

[14] Klein

[15] Antipa, P. & C. Schalck

[16] Eerola

[17] Maattanen

[18] Norregaard

[19] اثبات فرمول­ها به دلیل حجیم شدن مقاله ارایه نشده، ولی در صورت نیاز قابل ارایه است.

[20] Inada

[21] First - Best

[22] Second - Best

[23] یک قاعده سرانگشتی برای محاسبه نرخ رجحان زمانی ()، محاسبه تفاوت میان نرخ بهره بلندمدت اقتصاد و نرخ تورم است. متوسط نرخ سود سپرده 5 ساله بانک­ها را می­توان به عنوان پروکسی نرخ بهره بلندمدت اقتصاد لحاظ کرد. نرخ رجحان زمانی به دست آمده از این روش حدود 01/0 است. حال با توجه به این که عامل تنزیل در این مقاله به صورت 𝛽= است؛ در نتیجه مقدار آن با نرخ رجحان 01/0 حدود 01/1 می­شود.

مراجع

 منابع

-      بهبودی، داود، منتظری شورکچالی، جلال (1389). بررسی بهره­وری کل عوامل در ایران در چارچوب حسابداری رشد(1387-1345). پژوهش­های رشد و توسعه اقتصادی، (3): 70-49.

-      بهرامی، جاوید، اصلانی، پروانه (1390). بررسی آثار شوک‌های نفتی بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن در یک الگوی تعادل عمومی تصادفی پویا مبتنی بر ادوار تجاری حقیقی، فصلنامه تحقیقات مدل‌سازی اقتصادی، (4): 82-57.

-      دادخواه، هادی، بخشی دستجردی، رسول، مروتی شریف آبادی، علی (1392). نقش مالیات بر ارزش زمین در نظام مالی شهرداری با رویکرد پویاییهای سیستم (مطالعه موردی شهرداری تهران)، کنفرانس منطقه‌ای کاربرد حسابداری و مدیریت مالی در مسائل اقتصادی و اجتماعی.

-      عبدی، محمدرضا، حمید عسکری آزاد (1387). کاربرد مالیات بر عایدات سرمایه در اصلاح ساختار تقاضا و تعدیل نوسان های قیمتی مسکن، ماهنامهبررسیمسائلوسیاست‌هایاقتصادی، (81-82) :67-41.

-      قلی زاده، علی­اکبر (1388). اثر مالیات منفعت سرمایه بر قیمت مسکن: مطالعه بین کشوری، مهندسی ساختمان و علوم مسکن، (15):72-57.

-      قلی زاده، علی­اکبر (1392). نگاهی به نظام مالیاتی بخش مسکن در جهان و چارچوبی برای اصلاح ساختار مالیات‌ها در بخش مسکن ایران، مجله اقتصادی (بررسی مسایل و سیاست‌های اقتصادی)، (11-12) :110-91.

-      مروت، حبیب، بهرامی، جاوید (1392). یک مدل ساده برای حباب سوداگرانه­ی بازار مسکن تهران، مجله مدلسازی اقتصادی، (21): 68-51.

-      Antipa, P. & Schalck (2009). Impact of Fiscal Policy on Residential investment in France, Bank of France Working Papers, No. 27.

-      Benjamin, Devarajan, Weiner (1989). The ‘Dutch’ disease in a developing country: Oil reserves in Cameroon, Journal of Development Economics, 30(1): 71–92.

-      Bruno, M. & Sachs (1982). Energy and Resource Allocation: A Dynamic Model of the Dutch Disease, Review of Economic Studies, 49 (5): 845-859.

-      Chamley, Christophe (1986). Optimal taxation of capital income in general equilibrium with infinite lives, Econometrica, 54:607-622.

-      Corden, M. W. (1984). Booming Sector and Dutch Disease Economics: Survey and consolidation; Oxford Economic Papers 36(3): 359–380.

-      Davis, Fedelino, Ossowski (2003). Fiscal Policy Formulation and Implementation in Oil-Producing Countries. Washington,Dc :International Monetary Fund.

-      Dawkins, Srinivasan, Whalley (2001). Handbook of Econometrics, Chapter 58: Calibration, 5: 3653–3703.

-      Eerola, Essi , Määttänen, Niku (2010). The optimal tax treatment of housing capital in the neoclassical growth model.

-      Klein, P. (1999). The Capital Gain Lock-In Effect and Equilibrium Returns. Journal of Public Economics, 71:355–378.

-      Norregaard, John (2013).Taxing Immovable Property Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper, No. WP/129/13.

-      Parvin, M & Dezhbakhsh, H (1988). Trade, Technology Transfer, and Hyper Dutch Disease In Opec: Theory And Evidence. International Journal of Middle East Studies, 20: 469-477.