جذابیت مسکن به عنوان یک دارایی مالی در برابر پوشش تورم و اثرگذاری آن بر تقاضای مسکن در ایران An Analysis of Household Demand Absorption as a financial asset against Inflation volatility in IRAN

اقتصاد مالی

دوره 15، شماره 55، شهریور 1400، صفحه 79-106   

نوع مقاله: علمی پژوهشی

نویسندگان

بیژن باصری^{* 1}؛ غفار کیانی²؛ محمود ملکی پور³

¹گروه اقتصاد، دانشگاه آزاد اسلامی،تهران مرکزی،تهران،ایران،

²دانش آموخته گروه اقتصاد،دانشگاه آزاد اسلامی،تهران مرکزی،تهران،ایران

³گروه حسابداری، دانشگاه آزاد اسلامی،تهران مرکزی،تهران،ایران

چکیده

امروزه گسترش بازارهای مالی و نقش فزاینده آنها، مقوله حفظ ثبات مالی[i] را به یکی از اولویت های سیاستگذاری اقتصادی توسط دولت ‌ها تبدیل نموده است. ثبات مالی علاوه بر اثرگذاری بر قیمت ها ترکیب دارایی افراد و خانوارها را تغییر می‌دهد. پژوهش حاضر با تمرکز بر مسکن به عنوان یک دارایی مالی به منظور پوشش تورم جذابیت آن را  با نگاهی به تجارب کشورها ارزیابی و کشش درآمدی تقاضای مسکن در31 استان در دوره 1390 الی 1397را برآورد و عوامل اثرگذار را شناسایی نموده است. طبق یافته ها، انتخاب مسکن به عنوان یک دارایی به دلیل اطمینان بخشی از بازدهی آن در مقایسه با سایر دارایی ها ، نوپا بودن بازارهای مالی و نوسانات شدید قیمتی در آنها، دانش محور بودن بازار مالی در انتخاب سرمایه گذاری موثر بوده است. در کنار عوامل اقتصادی، عوامل فرهنگی و تاریخی در انتخاب این دارایی به عنوان سرمایه گذاری نقش داشته است
An Analysis of Household Demand Absorption as a financial asset against Inflation volatility in IRAN
 
Bijan Baseri
Ghafar Kiani
Mahmoud Malekipour

 
[i] Financial Stability
Today’s Financial Stability plays a vital role in economic performance. Financial Stability influences prices and change asset composition in household portfolio. The aim of this paper is to examine various component of household demand as a financial non-tradable asset in compare with some selected countries experiences. Based on OLS Method we estimate household income demand elasticity’s in 31 provinces in Iran during 2011-2018.The findings show characters of stability and certainties of household as a consumer and permanent asset plays a vital role against inflation volatility. The low knowledge of individuals in financial markets (stock market, gold, options, futures…) low skills, the lack of professionally, huge volatility in stock market plays on individual households asset demand. In addition, historical, cultural dependency and interfere of financial institutional affected household demand.
 

کلیدواژه‌ها

ثبات مالی؛ کشش تقاضای مسکن؛ دارایی غیر منقول در پورتفو. طبقه بندی JEL : G10؛ E22؛ G12

اصل مقاله

جذابیت مسکن به عنوان یک دارایی مالی در برابر پوشش تورم

و اثرگذاری آن  بر تقاضای مسکن در ایران

 

تاریخ دریافت: 10/01/1400            تاریخ پذیرش: 14/03/1400

بیژن باصری^[1]

غفار کیانی^[2]

محمود ملکی پور^[3]

 

 

چکیده

امروزه گسترش بازارهای مالی و نقش فزاینده آنها، مقوله حفظ ثبات مالی[i] را به یکی از اولویت های سیاستگذاری اقتصادی توسط دولت ‌ها تبدیل نموده است. ثبات مالی علاوه بر اثرگذاری بر قیمت ها ترکیب دارایی افراد و خانوارها را تغییر می‌دهد. پژوهش حاضر با تمرکز بر مسکن به عنوان یک دارایی مالی به منظور پوشش تورم جذابیت آن را  با نگاهی به تجارب کشورها ارزیابی و کشش درآمدی تقاضای مسکن در31 استان در دوره 1390 الی 1397را برآورد و عوامل اثرگذار را شناسایی نموده است. طبق یافته ها، انتخاب مسکن به عنوان یک دارایی به دلیل اطمینان بخشی از بازدهی آن در مقایسه با سایر دارایی ها ، نوپا بودن بازارهای مالی و نوسانات شدید قیمتی در آنها، دانش محور بودن بازار مالی در انتخاب سرمایه گذاری موثر بوده است. در کنار عوامل اقتصادی، عوامل فرهنگی و تاریخی در انتخاب این دارایی به عنوان سرمایه گذاری نقش داشته است.

 

واژه‌های کلیدی: ثبات مالی، کشش تقاضای مسکن، دارایی  غیر منقول در پورتفو.

طبقه بندی JEL : G10, E22, G12

 

1- مقدمه

ثبات مالی مقوله مهمی در اقتصاد است که بر کارکرد بازارهای مالی و اقتصادی اثر می گذارد. در بسیاری از نظریه های اقتصادی، ثبات مالی بر مبنای  کارکرد اطلاعاتی[ii] و نهادی[iii] تحلیل شده است. برخی نظریه پردازان بر مبنای جریان های اطلاعاتی و برخی بر مبنای کارکرد نهادی به تعریف ثبات مالی پرداخته اند. برای نمونه، مشکین( 1994) استنباط خود از ثبات مالی را بیشتر بر مبنای مولفه اطلاعاتی بیان می کند، از نظر وی، بی ثباتی مالی زمانی شکل می‌گیرد که بروز یک شوک از طریق جریان اطلاعات موجب اختلال در کارکرد یک سیستم مالی شود به گونه ای که، آن سیستم وظایف تامین مالی وجوه به طرح های سرمایه گذاری مولد را به نحو مطلوب انجام ندهد. بر خلاف وی ، کروکت[iv]( 1997) معتقد است که ثبات مالی به کارکرد نهادهای مالی تشکیل دهنده جریانات مالی بستگی دارد. ثبات مالی در درجه اول ؛ نیازمند وجود نهادهای مالی با ثباتی است که سیستم مالی بر مبنای نقش،ساختار و کارکرد آنها شکل می گیرد. چنین سیستم های مالی در سطوح بسیار بالایی مورد اعتماد و وثوق سیاستگذاران هستند و تعهدات قانونی خود را بی کم و کاست ، بدون وقفه و اختلال و کمک های بیرونی انجام می دهند. دوم ؛ بازارهای پایه ای و مهم در صورتی با ثبات هستند که  قیمت ها انعکاس دهنده نیروهای اساسی و بنیادی بازار و تغییرات مربوط به آنها (نیروهای عرضه و تقاضا)  باشند.

با توجه به ویژگی ثبات مالی بر مبنای مؤلفه اطلاعاتی، ایسینگ^[v] ( 2003)  و فوت(2004)  معتقدند که  ثبات مالی اساسا" در گرو ثبات مالی  بازارها[vi] می‌باشد، اگر بازارهای مالی جانشین و مشابه به هر دلیلی بی ثبات شوند، شکل گیری حباب های قیمتی بر کارایی بازارهای مالی غلبه نموده و موجب از هم گسیختگی و شکنندگی در بازارهای مالی می‌شود. این رخداد در نتیجه کارکرد ناقص بازارهای مالی روی می‌دهد. ناقص بودن بازارهای مالی و داشتن ضعف موجب ایجاد روزنه در بازارهای مالی می شود.در این زمینه مینسکی[vii] بر اساس فرضیه مالی خود معتقد است که بی ثباتی مالی در بازارها در نتیجه خوش بینی مفرط و بیش از حد به رفتار کارگزاران اقتصادی ایجاد می شود.

سایر نظریه‌پردازان بی ثباتی مالی را بر مبنای کارکرد و جهت گیری نهادی تعریف کرده اند. هلادین[viii] (2004) بی ثباتی مالی را در نتیجه انحراف مسیر مطلوب پس انداز – سرمایه گذاری معنا می کند. از نظر وی، هر گونه انحرافی که در مسیر  مطلوب  چرخه پس انداز – سرمایه گذاری ایجاد شود، موجب می شود تا بازارهای مالی با کاستی در بخش مالی مواجه شوند. تخصیص کارآمد پس انداز به سرمایه گذاری های درست، اساس کارکرد یک اقتصاد  شدیدا"با ثبات است و این موضوع را نمی توان به عنوان ویژگی ثبات مالی تعریف کرد.

 در این مورد شوارتز(1986)[ix] معتقد است بحران های مالی به عنوان منشاء بی ثباتی زمانی اتفاق می افتد که ابزار پرداخت در قیمت‌های رایج به دلیل قصور سیستم بانکی و انتشار پول پرقدرت قابل تأمین نباشد. بانکها به دلیل در اختیار نداشتن ذخائر کافی مجبور به استقراض دوباره شوند و از پرداخت وام های جاری سرباز می زنند. در این زمینه آلن و وود(2005)[x] تعریف مشابهی از بی ثباتی مالی ارائه می دهند. همچنین گودهارت و سمکاس[xi](2005) بر آثار رفاهی و توزیعی بی ثباتی مالی تأکید دارند. از نگاه آنان، بی ثباتی مالی زمانی رخ می دهد که احتمال ورشکستگی نهادهای مالی افزایش و سودآوری فعالیت ها و نرخ بازدهی آنان بنا به علل مختلف در یک اقتصاد کاهش یابد.

پژوهش حاضر با تمرکز بر جذابیت مسکن به عنوان یک دارایی مالی به منظور پوشش تورم ، آثار بی ثباتی مالی در قالب بازدهی دارایی ها در اقتصاد ایران را  با نگاهی به تجارب کشورها ارزیابی می کند. پس از مقدمه و بیان نظری موضوع، مرور ادبیات و تجربه برخی کشورها در قسمت دوم، معرفی الگو و کشش تقاضای مسکن استان ها در بخش پایانی مرور می شود.

 

2- مبانی نظری

2-1- ویژگی مسکن در طرف تقاضا

مسکن از منظر اثرگذاری بر اشتغال،تولید و ایجاد پویایی و تحرک در اقتصاد ملی، ارتباط گسترده با بیش از 150 فعالیت اقتصادی دارد. برخورداری از سهم 30 درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و سهم 12 درصدی از ایجاد اشتغال از ویژگی های بارز این بخش است. مسکن سهمی 30 درصدی ازحجم نقدینگی و مبادلات مالی و همچنین سبد هزینه مصرفی افراد را دارد.

 در چهار دهه اخیر مسکن با تغییرات ادواری گسترده ای مواجه بوده است. از این رو، تغییرات دوره‌ای تقاضا، قیمت  و سرمایه گذاری در بازار مسکن و نوسانات منبعث از آن  در بازارهای مالی و اقتصادی بر دارندگان این دارایی و سرمایه گذاری در آنان اثر بخش بوده است. تقاضای مسکن چه برای تأمین سرپناه و چه برای سرمایه‌گذاری موجب شکل‌گیری الگوهای متفاوت رفتاری به منظور حفظ دارایی در برابر پوشش تورم برای متقاضیان شده است. خانوار‌ها در سبد دارایی^[xii] خود اقلامی مانند زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های بلندمدت، دارایی‌های نقد و سهام را نگهداری می کنند. رفتار خانوارها، بنگاها و سازمان‌های فعال در این عرصه تا حدود زیادی در گرو تغییرات شکل گیری انتظارات قیمتی، درآمدی و ثبات این کالای با دوام مصرفی  و پیش بینی های مربوط به آن  در آینده است.

پژوهش حاضر با توجه به تغییرات قیمتی مسکن، الگوی تقاضای مسکن در ایران را  بر مبنای حرکت متغیرهای واقعی^[xiii] در چهار دهه اخیر به ارزیایی می‌گذارد. مسکن به عنوان کالایی غیر منقول و غیر قابل تجاری^[xiv] یک دارایی ملموس و عینی است که از نظر ایجاد ارزش افزوده، اشتغال‌زایی، بکارگیری نهاده های داخلی و ایجاد پیوندهای درونی بخش ها با یکدیگر در اقتصاد اهمیت ویژه ای دارد. چنین نوعی از دارایی در اغلب کشورهای دنیا به منظور سرمایه گذاری و حفظ  ارزش بازدهی دارایی ها به شکل قابل توجهی استفاده و بخشی از دارایی و پورتفوی افراد، خانوارها و سرمایه گذاران را تشکیل می دهد. اگر چه مسکن به دلیل غیرمنقول بودن و غیرقابل تجارت بودن قادر به ارزآوری و ایجاد درآمدهای صادراتی به شکل مستقیم  نمی باشد. اما به صورت غیر مستقیم در صنعت هتلداری و گردشگری، جذب توریسم و گردشگر موثر است. ویژگی مسکن در بازار دارایی عبارت است از:

• مسکن کالایی با دوام

مسکن به عنوان یک کالای با دوام دارای عمر طولانی‌، وابسته به مکان و فاقد جانشین می باشد. در شرایط تورمی و بی ثباتی اقتصادی، مسکن انتخاب مطمئنی برای سرمایه گذارن و حفظ ارزش دارایی برای صاحبان آن می باشد. در کشورهای دارای نظام تأمین اجتماعی ضعیف، مسکن نوعی پوشش اجتماعی برای دوران پیری و از کارافتادگی می باشد. (نصراللهی و طیبی،1378) مسکن به عنوان یک دارایی برای دارندگان آن هزینه نگهداری دارد.

• ناهمگن بودن واحدهای مسکونی

واحدهای مسکونی معمولا" ناهمگن هستند. در یک نقطه خاص جغرافیایی قرار دارند و از نظر طراحی، موقعیت، ابعاد اتاق ها، وضعیت و شرایط نورگیری، سیستم های گرمایشی و سرمایشی، تعداد واحدهای مستقر در یک مجموعه، عمر واحد، نوساز بودن آن و قیمت متفاوت هستند. هر واحد مسکونی از نظر نزدیکی به مرکز شهر و کانون فعالیت های اقتصادی و تجاری، فاصله آن با محیط کار افراد، فضای سبز شهری پیرامون، وجود خدمات رفاهی و ضروری مکمل برای ساکنان یک منطقه شرایط خاص خود را دارند.

• سهم بالای مسکن از درآمد خانوار

در غالب کشورهای دنیا، مسکن هزینه بالایی را نسبت به درآمد خانوارها تشکیل می دهد. در کشورهایی با سطح درآمد پایین خانوارها، پرداخت اقساط مسکن توسط خانوارها دشوار و چالشی بزرگ برای رفاه آنان محسوب می شود. در بسیاری از کشورهای در حال توسعه و حتی توسعه یافته خانوارها قدرت خرید  پایینی برای مسکن مناسب دارند.

 

• هزینه بالای جابجایی مسکن

هزینه بالای جابجایی موجب اثرگذاری بر تقاضای مسکن می شود. هزینه جستجوی مسکن^[xv] مناسب، هزینه‌های مبادله مسکن^[xvi] در قالب هزینه مشاوره، انعقاد قرارداد، عقد بیع نامه و جابجایی محل سکونت هزینه هایی را به افراد تحمیل می کند. به همین شکل جابجایی افراد در واحدهای مسکونی از طریق اثرگذاری بر الگوی فرهنگ مصرفی از طریق اثر چرخ دنده‌ای مصرف^[xvii] بر هزینه مصرفی افراد تاثیر خواهد گذاشت. اثرچرخ دنده ای مصرف از طریق الگوی چشم و هم چشمی مصرف بر تقاضا و نوع محل سکونت اثر دارد.

در مجموع مسکن کالایی ملموس، با‌ دوام، ناهمگن، غیر منقول، فاقد جانشین، غیرقابل تجارت از نظر جابجایی، دارای عمر طولانی و از نظر موقعیت جغرافی منحصر به فرد است. مسکن هم به عنوان سرپناه و هم به عنوان یک دارایی در شرایط تورمی بازدهی خود را حفظ می کند.در عین حال بخش عمده ای از هزینه خانوارها در قالب  اجاره به هزینه مسکن تخصیص داده می شود.

 

2-2- تحلیل  اثرپذیری مسکن از بیماری هلندی

 مسکن به عنوان کالایی غیرمنقول در طول دوره مورد استفاده در مکان ثابتی قرار دارد و تقاضای آن از محیط پیرامونی و مخاطرات درونی و بیرونی اثر می‌پذیرد. در شرایطی که درآمد بخش های غیرتولیدی بویژه درآمد ناشی از فروش منابع طبیعی مانند نفت به هر دلیلی افزایش یابد و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد شود و عرضه پاسخگوی تقاضا نباشد به دلیل افزایش درآمدهای ترزیقی از جانب دولت، سطح عمومی قیمت ها شروع به افزایش می‌کند.در مورد کالاهای قابل مبادله منقول  تقاضای آنها از طریق واردات تأمین می شود. اما در مورد کالاهای غیر منقول مانند مسکن، چون دولت قادر به واردات این کالا نمی باشد در نتیجه تزریق پول های ناشی از فروش منابع طبیعی به اقتصاد، قیمت افزایش می یابد. این افزایش عمدتا" ناشی از ترزیق پول‌های باد آورده و رانتی در اقتصادصورت می گیرد و از طریق کارکرد متغیرهای تولیدی و بر اساس بازدهی بدست نیامده است.

در یک روند طبیعی شکاف میان عرضه و تقاضا کالاها با تاخیر جبران می شود و عدم تعادل ایجاد شده بواسطه تزریق منابع پولی به اقتصاد در بخش های مختلف مرتفع می شود. اما مشکل زمانی ایجاد می شود که دولت از طریق مداخله و افزایش واردات تلاش دارد تا جلوی افزایش سطح عمومی قیمت ها را بگیرد و برای اینکار تلاش می کند تا نهاده های گران قیمت را از طریق واردات تامین نماید. تامین  نهاده های گران قیمت موجب افزایش قیمت کالاهای عیرقابل تجارت مانند مسکن می شوند. لذا منابع مالی و سرمایه ی به این بخش وارد شده و رشد قیمت آنها تداوم خواهد یافت. این ویژگی بازار مسکن موجب اثرپذیری سریع این بخش از بیماری هلندی^[xviii] و افزایش قیمت ها می شود.

عامل دیگری که موجب افزایش تقاضا برای دارایی‌های با دوام می شود نرخ بازدهی سرمایه گذاری است. معمولا" افراد در زمان تورم دارایی خود را به کالاهای با دوام و سرمایه گذاری های اطمینان بخش و پربازده تبدیل می‌کنند. این تغییر رفتار  هیجانی و نااطمینانی از انتظارات قیمتی موجب افزایش تقاضا برای کالاهای با دوام مانند مسکن و بروز رفتارهای شوک گونه در این بخش می‌شود. لذا تمایل به سرمایه گذاری در این بخش به دلیل سودآور بودن و گسیل منابع از سایر بخش ها به این بخش  افزایش می یابد. در کوتاه مدت چنین رفتاری موجب افزایش قیمت مسکن به دلیل عرضه ثابت می شود. در بلند مدت این رفتار موجب افزایش قیمت برای مصرف کنندگان و گسترش فعالیت های سوداگرانه و کاهش تقاضای موثر خواهد شد.

 

2-3- مسکن نوعی دارایی ناهمگون در بازارهای مالی

با توجه به ویژگی‌ فوق، بازار مسکن بازاری ناهمگون است. در این بازار ناهمگون کالاها جانشین ناقصی برای یکدیگر هستند. چون تعداد خریدار و فروشنده در بازار مسکن زیاد و نقش هر تولید کننده و مصرف کننده در تعیین قیمت ناچیز است. ناهمگن بودن کالاها و متمایز بودن واحدهای مسکونی ماهیت چنین بازاری را شکل می دهند.(خلیلی عراقی و حسنی،1394)

بازار مسکن را می توان از دو منظر تقاضا و مصرف یا به عنوان یک دارایی و با هدف سرمایه گذاری و کسب بازدهی در مقایسه با سایر دارایی ها ارزیابی نمود. قیمت مسکن به عنوان یک دارایی در بازار دارایی تعیین می شود. در این بازار قیمت دارایی بر مبنای ریسک و بازدهی تعیین می شود.

در طرف عرضه، مسکن یک دارایی کم کشش است. هزینه تولید مسکن در قالب هزینه های ساخت و ساز، هزینه زمین و هزینه مبادله تعیین کننده قیمت مسکن است. در برخی مطالعات نهاده زمین مهمترین عامل در هزینه مسکن بوده است. علت اصلی به دلیل ثابت بودن عرضه زمین است. از این زاویه، مسکن کالایی کم کشش است. چون امکان عرضه آن در کوتاه مدت وجود ندارد. در این مورد، مهرگان و تاتار در بررسی تاثیر انواع نهاده بر قیمت مسکن دریافتند که تأثیر قیمت نهاده زمین در مقایسه با سایر نهاده ها به مراتب دارای اهمیت بیشتری است. (مهرگان و تاتار، 1393)

 در برخی شرایط، هزینه ساخت مسکن با قیمتهای رایج موجود تفاوت و شکاف قابل ملاحظه ای داشته است. اگر هزینه های ساخت و ساز در یک دوره در شرایط معمولی اقتصاد اتفاق بیفتد و به ناگهان در اثر بروز عوامل مختلف بویژه شوک ها و اختلالات غیرمنتظره، تقاضای مسکن افزایش یابد تفاوت میان هزینه تولید و قیمت متناسب نخواهد بود. ایجاد چنین شکافی در بخش هزینه تولید مسکن و قیمت که در اثر ناپایداری شرایط اقتصادی ایجاد می شود از عوامل مهم و موثر افزایش قیمت محسوب می شود.

 از دیگر ویژگی‌های بخش مسکن در طرف عرضه می‌توان به زمان بر بودن طرحها و پروژه های سرمایه گذاری اشاره نمود. از این زاویه، عرضه مسکن در کوتاه مدت ببسیار کم کشش است. به این اعتبار، تولید مسکن در کوتاه مدت نسبت به تغییرات قیمتی واکنشی از خود نشان نمی‌دهد و یا تغییرات آن بسیار ناچیز خواهد بود. چون امکان تولید مسکن به صورت سریع وجود ندارد و مشکل برآورد تقاضا در زمینه سخت و دشوار خواهد بود. در عین حال، در بسیاری از مطالعات مسکن نسبت به شوک‌های مثبت طرف تقاضا حساسیت بیشتری از خود نشان داده است.( صادقی،1394).

بنابراین، میزان عرضه نیز تابعی از موجودی مسکن و هزینه ساخت و ساز خواهد بود که در بازار دارایی تعیین می شود. سرمایه گذاری در این بازار تابعی از هزینه تولید مسکن شامل نرخ بهره بلند مدت اقتصاد، رشد انتظاری در اجاره ها، ریسک و مخاطرات مربوط به درآمدهای حاصل از اجاره دارایی مسکن و سیاستهای مالیاتی خواهد بود که از طرف دولت اعمال می شود. با توجه به اینکه نرخ بهره بر اساس بازدهی در بازار دارایی ها تعیین می‌شود بازار دارایی اهمیت خاص خود را دارد. بازار دارایی شامل اوراق قرضه و سپرده کوتاه مدت و بازارهای مالی تامین سرمایه خواهد بود. بنابر این قیمت و بازدهی در بازار اوراق به عنوان جانشین دارایی مسکن بر تقاضا و سرمایه گذاری اثر خواهد گذاشت. بر این مبنا قیمت دارایی مسکن به صورتP=R/i  تعیین می‌شود.p  قیمت دارایی،R  بازدهی و  i ‌نرخ بهره می باشد. علت ارتباط منفی میان قیمت یک دارایی مانند مسکن با نرخ بهره این است که اگر سرمایه گذار بخواهد همان مسکن را تولید و به بازار عرضه نماید. باید وجوه لازم را از نهادهای مالی و بانکی استقراض و هزینه ای را بابت آن بپردازند. افزایش نرخ بهره موجب می‌شود تا هزینه تولید  و ساخت و ساز مسکن افزایش یابد. طبیعی است که با افزایش هزینه های" ساخت و ساز مسکن قیمت دارایی کاهش می‌یابد.

تفسیر دیگر این است؛ اگر دارایی در اختیار فرد بدون ریسک باشد، افزایش نرخ بهره موجب می شود تا برای تولید همان دارایی، متحمل ریسک هزینه بهره شویم. برای سرمایه گذاری‌های بزرگ تامین وجوه از طریق استقراض صورت گرفته و دارای هزینه فرصت است. در تولید مسکن باید وجوهی در بازارهای مالی استقراض شود، استقراض به دلیل حبس منابع پولی و مالی هزینه دارد. اگر سرمایه گذاری ها فاقد ریسک بودند و ارتباط متعینی میان سرمایه گذاری و نرخ بهره وجود داشت این ارتباط منفی نبود.اما چون سرمایه گذاری همراه با ریسک است، چنین ارتباطی معکوس است. لذا قیمت دارایی با هرینه تأمین مالی آن ارتباطی معکوس دارد.

 

2-4- تقاضای مسکن و رشد اقتصادی

 در طرف تقاضا میزان تقاضای خانوارها برای مسکن به هزینه خدمات آن نسبت به سایر کالاها بستگی دارد. خانوارها درآمدهای خود را برای کالاهای مختلف هزینه می کنند و یکی از مهمترین اقلام هزینه ای خانوارها هزینه اجاره مسکن است که سهم عمده ای از مخارج مصرفی خانوارها را تشکیل می دهد. اگر تقاضا برای مسکن به صورت تقاضا برای مالکیت مسکن باشد،در آن صورت هزینه فرصت خرید مسکن به عنوان اجاره ضمنی، عامل تعیین کننده  تقاضای خواهد بود.

یکی دیگر از عوامل موثر بر تقاضای مسکن در بازار دارایی ها وضعیت رونق یا رکود رشد اقتصادی و استمرار آن می باشد. وقتی رشد اقتصادی در یک کشور در شرایط مطلوب قرار دارد و روندی رو به افزایش دارد، قدرت خرید افراد و خانوارها افزایش یافته و توان پرداخت اجاره ها یا خدمات مربوط به استفاده از مسکن افزایش خواهد یافت. این پدیده موجب بهبود قدرت خرید و افزایش تقاضا برای مسکن در بین افراد و خانوارها می شود. افزایش رشد اقتصادی به یک مفهوم بهبود قدرت خرید افراد، سازمان ها و نهادها و افزایش درآمد سرانه محسوب می‌شود و نقشی اساسی را در رونق کسب و کار ها و در بخش های اقتصادی به دنبال دارد.

افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن موجب افزایش هزینه ها و کاهش بازده انتظاری سرمایه‌گذاری می شود. مسکن به عنوان یک دارایی مطمئن برای خانوارها آن قدر اهمیت دارد که بازدهی آن را  در مقایسه با سایر دارایی ها حفظ کند.

‌ در آمریکا بررسی‌ها نشان می دهد بسیاری از خریداران در دوره 1988- 1978  مسکن را به عنوان یک دارایی بلند مدت انتخاب و به علت اطمینان از بازدهی، تمایل به خرید آن داشته‌اند. سرمایه‌گذاران ریسک این نوع دارایی را اندک و آن را سودآور توصیف نموده اند. اگر این نوع سرمایه گذاری در دوره رونق صورت گرفته باشد بازدهی آن مناسب خواهد بود. شیلر و کیس(1988) بر نقش نرخ بهره و سودهای کوتاه مدت اندک به متغیرهای قیمتی اثرگذار در ترکیب دارایی ها اشاره نموده و معتقدند دارندگان این نوع دارایی بیشتر منافع بلند‌مدت و مطمئن مسکن را در اولویت تصمیم گیری خود دخیل دانسته اند.(قلی زاده و امیدی،1395).

 اگر در بازار مسکن اضافه تقاضا وجود داشته باشد، تمایل خریداران به داشتن املاک و مسکن در بازار با رونق مواجه شده و تمایل به سرمایه‌گذاری در این بازارها بیشتر گسترش می یابد. در این حالت، خریداران به دلیل بازدهی انتظاری بیشتر در بلند مدت تمایل به داشتن مسکن بیشتر با قیمت بالاتر را دارند. این موضوع عمدتا" به دلیل انتظارات مثبت از بازدهی انتخاب سبد دارایی در آینده می‌باشد.

 

2-5- سفته بازی عامل ایجاد حباب در بازار مسکن

بخشی از تقاضای مسکن به  سفته بازی و هیجانات ناشی از آن مربوط  می شود در بازار  مسکن، بخشی از تقاضا به منظور بورس بازی توسط سفته بازان به منظور کسب سود صورت می گیرد. در این حالت، افراد سفته باز خرید و فروش های خود را در دوره های زمانی کوتاه مدت انجام داده و قبل از شروع کاهش قیمت، دارایی خود را نقد و سود مورد نظر را کسب کنند. این رفتار سفته بازان موجب شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن می شود. در این حالت قیمت‌های رایج در بازار با قیمت سایه‌ای[xix] دارایی که منبعث از هزینه‌های تولید و هزینه‌های اجتماعی تولید است فاصله می‌گیرد. در شرایط وجود حباب قیمتی ارزش اسمی مسکن با ارزش‌های بنیادین آن فاصله می‌گیرد.

در چنین شرایطی بازار قادر نیست منابع پس‌اندازی افراد را به سمت بهترین نوع سرمایه‌گذاری هدایت نماید.حباب ایجاد شده به دلیل سیاستهای اجرایی دولت‌ها، وجود عوامل برونزا، شوک های پیش بینی نشده، ناپایداری در بازارهای مالی و پولی، بازدهی متفاوت بازارها، ساختار اقتصاد و شدت و ضعف تقاضاهای منطقه‌ای و ضعف قوانین و مقررات در کنترل فعالیت های سوداگرانه بروز می کند و معمولا" رخداد رایجی در تمام بازار دارایی های مالی است که امکان بروز و ظهور داشته و بازار مسکن از این قاعده مستثنی نیست و در ادوار مختلف تجاری افراد چنین رفتاری را از خود به نمایش می‌گذارد. (قلی زاده و امیدی،1395). ترکیدن حباب‌ها در اوج صورت می‌گیرد. در این حالت قیمت‌ها به صورت‌های شوک‌گونه و یکباره شروع به کاهش می‌کنند و این فرایند در طی زمان تشدید می شود.

سفته بازی موجب تسریع در مبادلات مسکن در دوره های زمانی کوتاه مدت به منظور افزایش سودهای آنی وکوتاه‌مدت می شود. در این حالت قیمت دارایی با ارزش های ذاتی آن فاصله می گیرد. حبابهای مربوط به طرف تقاضا شروع به رشد نموده و ناپایداری هایی را در بازار دارایی ها ایجاد می کنند. علاوه بر این حبابها در نتیجه بازارهای ناپایدار و بی ثبات ایجاد می شود.

در مجموع حباب موجب افزایش قیمت مسکن و کاهش تقاضا می شود. با ایجاد ناپایداری در بازار دارایی و مالی تقاضای مسکن دچار اخلال شده و متقاضیان خرید با نتظارات و پیش بینی های متفاوتی مواجه می شوند. ترکیدن حباب نیز ریسک خرید دارایی را افزایش و زیان هایی را متوجه صاحبان آن می کند.

2-6- مروری بر ادبیات تجربی تحقیق

تامین مالی در تقاضای م‍ؤثر مسکن نقش به‌سزایی دارد. در تحلیل بازار دارایی‌ها  تامین مالی و تقویت تقاضا از منظر پوشش هزینه های خریداهمیت ویژه ای دارد. بر طبق برخی برآوردها سهم هزینه مسکن از درآمد خانوارها در ایران بالغ بر 32 درصد می باشد(مرکز آمار ایران،1396). معمولا" خانوارها تامین چنین منابع مالی هنگفتی را در اختیار ندارند.بر طبق برخی پیش بینی ها سهم  ثروت خانوارهای ایرانی از  املاک و مستغلات  حدود 88 درصد و این سهم  به طور متوسط در دنیا 30 تا 35 درصد است. (سایت مجمع فعالان اقتصادی). ارزیابی این موضوع رویکرد کشورها در انتخاب ترکیب پورتفو که متأثر از رفتارهای اقتصادی و اجتماعی و میزان انگیزه و علاقه خانوارها را نشان می‌دهد.

ترکیب دارایی خانوارها در کشورهای مختلف متفاوت است. حدود 84‌ درصد از هندی ها دارایی خود را به شکل املاک و مستغلات و سایر دارایی های با دوام در قالب کالاهای فیزیکی، 11 درصد در قالب طلا و حدود 5 درصد به شکل دارایی های مالی نگهداری می کنند. در این خصوص صندوق های بازنشستگی سهم کمی در سبد دارایی خانوارها ایفا می کنند.

حدود 56 درصد افراد پاداش‌های بازنشستگی‌شان را در دارایی ناایمن و پر ریسک نگه می دارند.این دارایی ها عمدتا"در نهادهای مالی غیر متشکل و به صورت وجوه قابل استقراض در بازارهای پرمخاطره بکار گرفته می شوند.^[xx] این روند با ترکیب سبد دارایی سایر کشورهای مورد بررسی (آامریکا،چین، انگلستان، استرالیا،آلمان، تایلند) که افراد و خانوارها بخش عمده‌ای از دارایی شان را به شکل متعارف در بازارهای مالی نگه می‌دارند ناسازگاری دارد. تمرکز در دارایی مالی فیزیکی و طلا و گرایش به سرمایه گذاری در دارایی های پر ریسک مبین علاقه هندی ها به نگهداری مسکن در سبد دارایی افراد می باشد.

در هند 77 درصد دارایی‌ها در املاک و مستغلات(شامل ساختمان‌های مسکونی،ساختمانهای مربوط به فعالیت های کشاورزی و فعالیت های غیرکشاورزی، اراضی شهری و روستایی و ساختمان های مانند استخر و پارک..) متبلور است. 7 درصد در سایر کالاهای با دوام مانند وسایط حمل و نقل، ماشین آلات کشاورزی، صنعتی و ابزارآلات  تجاری و بازرگانی  متشکل شده است. 11 درصد در قالب طلا و 5 درصد در قالب دارایی های مالی مانند حساب های دیداری، سپرده پس انداز، بیمه عمر و زندگی، سهام شرکتهای تجاری، صندوق های سرمایه گذاری و حساب های بازنشستگی قرار دارد. روی هم رفته 95 درصد سبد دارایی های افراد در دارایی های غیرمالی تمرکز یافته است. بنابراین، سهم بیشتر دارایی های این جامعه را املاک و مستغلات تشکیل می دهد. فقط در کشور تایلند چنین حجمی از دارایی ها در مقایسه با کشورهای مورد بررسی وجود دارد. در چین این نسبت 91 درصد می باشد. متوسط خانوارهای چینی حدود 62 درصد دارایی شان را در املاک و مستغلات نگهداری می کنند. اما سهم این خانوارها در دارایی های با دوام بیشتر است( 28 درصد) و سهم آنها در طلا 0.4 درصد است. انتخاب  خانوارها در تخصیص دارایی ها در هند،تایلند و چین با کشورهای توسعه یافته متفاوت تر  است.

در مجموع نگهداری دارایی هایی مانند املاک و مستغلات در کشورهایی مانند آمریکا (44 درصد) و آلمان( 37 درصد) سبد دارایی افراد را تشکیل می دهد.در کشورهای پیشرفته خانوارها دارایی های خود را در مقایسه با همتاهای هندی خود بیشتر به شکل دارایی های مالی ذخیره می کنند.  همچنین خانوارها تلاش می کنند تا بخشی از دارایی خود را به شکل پس انداز بازنشستگی ذخیره کنند. برای نمونه ،این نسبت در استرالیا معادل 23 درصد و در انگلستان معادل 25 درصد می باشد.

در کشور آلمان چون سیستم بازنشستگی بر مبنای حمایت دولتی تعریف می شود، مردم  کمتر منابع پولی خود را از نظر ذخیره برای پس انداز بازنشستگی خصوصی نگهداری می‌کنند.مردم این کشور دارایی های خود را بیشتر در بازارهای مالی،سپرده های دیداری،اوراق قرضه کوتاه مدت،سهام شرکت های عمومی و صندوق های سرمایه گذاری سرمایه گذاری می کنند. در صورتی که در کشور هند دارایی مسلط در بازار دارایی ها سهم بالای مسکن در ثروت خانوارها است. در قیاس با این آمارها، در کشورهای چین، آمریکا، انگلستان و استرالیا بیشترین وامهای رهنی به بخش مسکن و مستغلات تعلق گرفته است. در این کشورها 60 درصد بدهی افراد و خانوارها مربوط به اوراق رهنی مسکن است.

 سهم کشور آلمان به عنوان یک استثنا در این زمینه کمتر از 44 درصد است. در این کشور  افراد بیشتر از خانه های اجاره ای استفاده و نرخ مالکیت خانوارهای مسکونی در آنها کمتر است. در هند بر خلاف ماهیت بازارهای مالی  سایر کشورها که بیشتر برای خرید املاک و مستغلات از اوراق رهنی استفاده می کنند، این نسبت 23 درصد است. سهم سایر اوراق رهنی مانند وام کالاهای با دوام و خرید خودرو  نیز در این کشور نسبت به سایر کشورهای مورد بررسی بویژه تایلند کمتر است. رفتار مصرفی جامعه هند مبین این است که افراد نگهداری مسکن و مستغلات را به سایر دارایی ها ترجیح داده و انگیزه بیشتری  برای حفظ آن در سبد پورتفوی خود دارند. چنین انگیزه و رفتار مصرفی به شدت از ضعیف بودن ضمانت اجرای قراردادها ، شرایط عقد ، رویه‌های اجرایی ، کیفیت مناسبات عرفی و قانونی و ضمانت اجرایی پایین اثر پذیرفته است.

بر خلاف بازارهای مطمئن و رسمی در حوزه تامین مالی،56 درصد از هندی‌ها دارایی‌های خود را در بازارهای غیررسمی و غیر متشکل پولی برای قرض دادن بکار می گیرند که بازاری ناایمن، پر مخاطره، غیررسمی و خانوادگی است. در این خصوص سهم بازار طلا 7.6 درصد است که بازاری رسمی است و به عنوان یک سرمایه گذاری و یک دارایی برای حفظ  ذخیره ارزش دارایی ، در میان خانوارها اهمیت ویژه و ثانویه ای دارد.

سهم وام های ریسکی و مخاطره آمیز در چین 23 درصد و در هند 39 درصد می باشد. اگر چه این سهم در بازارهای مالی کشورهای توسعه یافته اندک می باشد. در آمریکا نیز این سهم پایین و مردم بیشتر از اوراق خزانه کوتاه مدت استفاده می کنند و بیشتر مخارج مصرفی خود را صرف کالاهای مصرفی می کنند.

در مجموع کشورهای شرقی مانند هند،چین،ایران ، روسیه ، ترکیه به لحاظ فرهنگی تمایل بیشتری به خرید مسکن و مستغلات دارند. باور آنها بیشتر این است که سرمایه گذاری ملموس، عینی و فیزیکی به لحاظ دیده شدن در اجتماع اهمیت ویژه‌تری دارد. در صورتی که در آمریکا و آلمان و کشورهای اروپایی دارایی در مسکن حول و حوش 40 تا 45 درصد است.دلیل مرتبط دیگر با این موضوع به توسعه نیافتگی بازارهای مالی و نوسانات شدید آنها، نبود اوراق خزانه یا اوراق مشارکت و ابزارهای جدید مالی و ناآشنایی عامه مردم با آنها برمی گردد که در این کشورها کاربرد کمتری دارند.

 

3- چرخه های قیمتی منتج از تغییرات مالی در بازار مسکن

چرخه های قیمتی در قالب ادوار تچاری و شوک های حقیقی و واقعی بازار دارایی ها را متاثر می کنند. برخی اقتصاددانان چرخه های تجاری را پدیده ای طبیعی و برخی آن را نتیجه اقدامات و سیاستگذاری های دولتی دانسته اند. شوک های پولی، حجم نقدینگی همراه با سیاست های دولت در حوزه پولی و استحکام بازارهای پولی و مالی و میزان ثبات آنها  به شکل قابل توجهی بر بازار دارایی ها اثر دارند.

برخی ریشه چرخه‌های اقتصادی را در رفتارهای انسانی جستجو می کنند. چنین واکنش هایی در رفتارهای انسانی و انگیزه های متفاوت آنان بر سطح ریسک، میزان بازدهی این بخش اثر گذارده و به تبع آن بازار مسکن،انتظارات و بازدهی سرمایه گذاری  را به منظور سرمایه گذاری جذاب یا موجب ترک این بازار می شوند.

برخی اقتصاددانان نیز روانشناسی گروهی را عامل ادوار تجاری می دانند. تحت تاثیر فضای روانی ایجاد شده جامعه دچار خوش‌بینی یا بدبینی مفرط شده و ادوار تجاری ناشی از این فضای اجتماعی شکل می‌گیرد.

 سیکل های قیمتی در بازار مسکن را بر مبنای ادوار تجاری در تولید، سرمایه گذاری و شوک های ناشی از عرضه و تقاضا می توان بررسی نمود. نمودار 1 ادوار تجاری این بخش را بر مبنای نرخ رشد سرمایه گذاری نشان می‌دهد. رفتارهای دوره ای در تغییرات قیمتی بخش کاملا" مشهود است. به دنبال هر رونقی، شرایط رکودی شکل گرفته است. چون در دوران رونق در نتیجه افزایش قیمت و سودآوری عرضه افزایش یافته و به دلیل پیشی گرفتن تولید از تقاضا و در هم تنیدگی و پیوستگی بازارهای مالی در زمان رونق مسکن، سایر بخش های اقتصادی نیز افزایش قیمتی را با تأخیر زمانی تجربه نموده اند. در نتیجه افزایش قیمت ها قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته است.

در ایران بازار مسکن بازار پر جذبه و از نظر بازدهی اطمینان بخش است. بخشی  از این جذابیت به دلیل بازدهی، بخشی به دلیل تقاضا برای مسکن متعارف و مورد نیاز و بخشی به خاطر نبود بازارهای مالی فعال و نوسانات شدید آنها در عرصه سرمایه گذاری است.

در اکثر کشورهای توسعه یافته نظام مالی به گونه ای است که خرید و مالک مسکن شدن از نظر اقتصادی به صرفه نیست و بسیاری از مردم از طریق ساز و کار اجاره مسکن خود را تامین می نمایند. بازار اجاره در آن کشورها بازار با ثباتی است. اما در ایران ناپایداری و بی ثباتی مالی و تورم پیاپی و ممتد مانع از  ثبات رفتاری و قیمتی شده است. این روند در سال های مختلف در اقتصاد ایران تکرار شده است. بسیاری از افزایش های اسمی و حبابی پیامدهای مخربی بر رفاه اقشار کم درآمد جامعه و ایجاد بی ثباتی مالی و قیمتی  داشته است.

افزون بر عوامل فوق، به دلایل تاریخی و فرهنگ  گذشته جامعه ایرانی دارایی های ملموس و مطمئن به دلیل نقش پررنگ تر در زندگی، مقبولیت و پذیرش عمومی بیشتری نسبت به سایر دارایی های مالی داشته ااند. شما نتیجه دارایی های ملموس را می بینید، اما دارایی‌های ناملموس مانند سهام، سپرده های بانکی  و ارز هنوز در ایران به لحاظ اجتماعی و  کسب مطلوبیت طرفداران پر و پا قرصی پیدا نکرده است.فقط در سال های 1396 به بعد موج تقاضا در بازار دارایی های غیرملموس به صورت هیجانی و توده وار شدت گرفت.

 

 

 

 

 

 

 

 

نمودار 1- ادوار تجاری رونق و رکود بر مبنای نرخ رشدسرمایه گذاری مسکن در ایران( 1360-  1399)

منبع‌یافته‌های پژوهشگر

 

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با سایر دارایی ها  به صورت تلویحی نرخ بازدهی این نوع دارایی در بازارهای مالی و اقتصادی را نشان می دهد. سرمایه‌گذاران به منظور حفظ ارزش دارایی خود سبدی را انتخاب می کنند تا قدرت خرید خود را حفظ کنند.افزایش مستمر قیمت دارایی‌های غیرمنقول و انعطاف ناپذیری آنها به سمت پایین، یکی از عوامل اساسی در گرایش کارگزاران اقتصادی و تصمیم گیرندگان خصوصی به سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان بوده است. (محمدی،1389). در چهار دهه اخیر که اقتصاد ایران با تورم‌های دو رقمی مواجه بوده، سرمایه گذاری در دارایی‌هایی مانند مسکن به لحاظ اطمینان، فرهنگ علاقه به داشتن زمین و مسکن و دارایی های فیزیکی ملموس و عینی و کسب رضایت و مطلوبیت بیشتر بوده است.

توانایی مسکن در برابر نرخ تورم و همبستگی بازدهی مسکن با  پوشش نرخ تورم در برخی پژوهش ها در دهه 1970 و 1980 تأیید شده است. ریلی، مارکوادت و پرایس در مقایسه نرخ بازدهی زمین در آمریکا با سرمایه‌گذاری در سهام در یک دوره 56 ساله ( دوره 1918 تا 1974) دریافتند که بازدهی سهام در این دوره طولانی از بازدهی زمین بیشتر بوده اما بازدهی مسکن نسبت به افزایش تورم و شاخص قیمت مصرف کننده(CPI ) بیشتر بوده و سرمایه‌گذاری در مسکن رفتار با ثبات‌تر و اطمینان بخش‌تری داشته است.

در خصوص بازدهی سرمایه گذاری انواع زمین ها (مسکونی، زراعی و تجاری) در مقایسه با سرمایه گذاری در اوراق قرضه دولتی، سهام، طلا و خودرو بررسی ها نشان می‌دهد که زمین مسکونی پوشش کاملی در برابر شوک‌های تورمی بوده است. در واقع زمین مسکونی پوشش سازگاری در مقابل تورم بوده است. سرمایه گذاری در زمین مسکونی این ویژگی را دارد که ریسک هر واحد بازدهی سرمایه گذاری کاهش یافته و قابلیت پوشش در برابر تورم را در برابر تورم دارند. (کشاورز و ستاری ،1389)

طبق آمارهای موجود در خلال 30 سال اخیر شاخص کل بورس 4025 برابر، سکه 803 برابر، یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران 442 برابر و قیمت دلار بر حسب بازار غیر رسمی 154 برابر شده است (جدول1). بر اساس جدول فوق:

• رشد شاخص های قیمتی در بازارهای مالی ایران به قیمت اسمی روندهای به شدت فزاینده ای را تجربه نموده اند. این روندها در مقایسه با کشورهای توسعه یافته و کشورهایی که در سطح بالایی از ثبات مالی و رشداقتصادی پایدار برخوردارند و مقوله ثبات مالی و قیمتی در آنها واجد اهمیت است، بسیار پرسش برانگیز می باشند. برای نمونه در ایران شاخص بهای کالاها و خدمات 93 برابر و اجاره بها 110 برابر شده است.
• در بلند مدت رشد شاخص بازار بورس از سایر دارایی ها مانند مسکن، سکه و دلار بیشتر بوده است. اما از نظر شناخت  افراد و عمومیت داشتن سرمایه گذاری به دلیل ناشناخته ماندن ماهیت بازار بورس و غیرملموس بودن این دارایی برای مردم، استقبال عمومی در سطح کلان از آن کمتر بوده است.در صورتی که مسکن هم نیاز مصرفی و هم نیاز سرمایه گذاری را پاسخگو بوده است. این مقوله در جذابیت سرمایه گذاری ، تقاضا و ثبات بازار مسکن به دلیل رشد جمعیت و اطمینان بخشی از بازدهی سرمایه گذاری از بورس بیشتر بوده است. مسکن نوسان قیمتی کمتری را نسبت به بورس و بازارهای مالی تجربه  و اطمینان بخشی آن بیشتر بوده است. 
• سرمایه گذاری در بورس نوعی سرمایه گذاری دانش محور و مستلزم  برخورداری از آگاهی و دانش تخصصی است، اما سرمایه گذاری در مسکن فاقد این ویژگی است.
• موضوع ضمنی دیگر امنیت سرمایه گذاری و رشد قیمت دارایی است که افراد به دلیل رشد بالاتر قیمت دارایی، بخشی از مازاد ثروت خود را به کلان شهرهای بزرگ انتقال می دهند.
• روند قیمت مسکن در شهرهای ایران به شدت تهران نبوده و حتی در مناطق درونی تهران شدت رشد قیمت ها ناهمگون و دارای شکاف های قابل توجه منطقه ای است. همگرایی قیمت ها در سطح ملی با رشد اقتصادی و اجتماعی و سرمایه گذاری های دولت و مشارکت بخش خصوصی بخشی از عدم تعادل های منطقه ای در زمینه قیمت مسکن را مرتفع می نماید، اما به دلیل ویژگی های مسکن و تقاضای آن، در مورد تمامی آثار نمی توان به شکل قطعی نظر داد.
• بی ثباتی در اقتصاد، استمرار قیمت‌های نوسانی و تغییرات پیاپی ارزش دارایی‌ها و بی ثباتی مالی علاوه بر تقاضا، بر توزیع درآمد و میزان و شدت نابرابری، تاثیرات مخربی به جا گذاشته است.
• بررسی رشد تقاضای مسکن در دهه های گذشته گویای آن است که به دلایل مختلف از جمله رشد پایین اقتصادی، سطح درآمد سرانه اندک، ناتوانایی خانوارها در تهیه مسکن، شکست بازار در تأمین مسکن اقشارکم درآمد و نیاز به مداخله مؤثر دولت، مهاجرت از شهرهای کوچک به سمت کلان شهرها افزایش داشته است. افراد به دلیل نبود فرصت های شغلی در شهرهای کوچک و گاهی حتی با دارا بودن مسکن، اقدام به مهاجرت از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ نموده اند. در نتیجه حاشیه نشینی در شهرهای بزرگ را گسترش و بر رشد قیمت در شهرهای بزرگ افزوده اند.

 

جدول (1) مقایسه رشد قیمت مسکن با سایر دارایی ها در ایران (1399 - 1370)

شرح سال		شاخص کل بورس(هزار)	قیمت سکه طرح قدیم (م ریال)	متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران(هزار ریال)	شاخص اجاره (100=1390)	شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی (100=1390)	نرخ بازاری دلار (هزار ریال)
مقدار  شاخص در	1370	472.	124416.	475	1.2	3	1.42
	1396	98	1.47	54067	220	281	46
	1398	950	70	170000	-	-	170
	1399	1900	100	210000	-	-	220
چند برابر شدن شاخص در 1396		207	11.8	113.8	110	93	32
چند برابر شدن شاخص در 1398		2012	562	358	-	-	120
چند برابر شدن شاخص در1399		4025	803	442	-	-	154
رتبه بازده دارایی ها در مقابل پوشش تورم		اول	دوم	سوم			چهارم

ماخذ: بانک مرکزی ج.ا.ایران و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی

 

4- روش و الگوی تحقیق  در برآورد تقاضای مسکن در استان‌ها

روش تحقیق در این مطالعه علی است. کشش تقاضای مسکن در استان ها بر اساس روند گذشته تاریخی و به روش برآورد حداقل مربعات معمولی (OLS ‌ ) برآورد و همبستگی میان تقاضای مسکن و درآمد بر حسب مربع کمترین خطاها از میانگین برآورد می شود.

 با فرض اینکه واحدهای مسکونی تولید شده دارای متقاضی هستند، ارزش تولید متشکل از تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده و فروش رفته در هر استان به عنوان تقاضای مصرفی و سرمایه ای و ارزش تولید استان به عنوان برآوردی از درآمد در الگو منظور شده است. بر این مبنا، تقاضای مسکن با درآمد استانی بر اساس اطلاعات و داده های مرکز آمار ایران در دوره 1390 تا 1396 محاسبه شده است.

 

5- معرفی الگوی تحقیق

الگوی مطالعه حاضر به شرح معادله زیر است.

 

 

در الگوهای برآوردیLOG نشان دهنده لگاریتم، h نشان دهنده تقاضای مسکن، GDP نشان دهنده درآمد استان،MA(1)  ‌نشان دهنده میانگین متحرک،AR(1) ‌نشان دهنده الگوی خودرگرسیونی مرتبه اول،.  عرض از مبدا یا ثابت الگو است. متغیر مستقل الگو درآمد استان و متغیر وابسته تقاضای مسکن در هر استان می باشد. در 31 استان به صورت مستقل و به شکل لگاریتم خطی به روش حداقل مربعات معمولی در نرم افزار Eviews 10  برآورد شده است.

 

6- نتایج و تفسیر یافته ها

کشش تقاضای مسکن در استان البرز نسبت به درآمد 1.25 است. با افزایش درآمد، تقاضا برای مسکن به شکل معناداری افزایش می یابد. به دلیل رونق کسب و کار در این استان و نزدیکی آن به مرکز، برای متقاضیان مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد.سرریز منافع حاصل از توسعه در شهر تهران در فعالیت های مختلف اقتصادی نصیب این استان می شود.

در استان اصفهان ضریب کشش تقاضای مسکن به درآمد 0.10 است.به ازای یک واحد رشد در لگاریتم درآمد در این استان تقاضای مسکن یک دهم واحد رشد می کند. ضریب تعیین الگو 0.44
می باشد. استان اصفهان دارای واحدهای مسکونی مازاد نسبت به جمعیتش می باشد. این استان، بعد از تهران دومین و بالاترین سهم از واحدهای مسکونی خالی را در اختیار دارد. حدود 12 درصد از واحدهای خالی مسکونی کشور در استان اصفهان موجود است و این موضوع بر میزان تقاضای مسکن استان تاثیرگذار است. استان اصفهان جزو استان های مهاجر پذیر کشور نیز می باشد. 

 

 

جدول 2- کشش درآمدی مسکن در استان های کشور

ردیف	نام استان	کشش درآمدی تقاضای مسکن	آماره t (سطح معناداری)	ردیف	نام استان	کشش درآمدی تقاضای مسکن	آماره t  (سطح معناداری)
1	البرز	1.25	6.61	17	فارس	0.86	3.16
2	اردبیل	0.39	7.09	18	قزوین	0.59	24.1
3	آذربایجان شرقی	0.61	17.3	19	قم	0.45	2.77
4	آذربایجان غربی	058	4.02	20	کردستان	0.43	2.94
5	اصفهان	0.10	2.01(90 درصد)	21	کرمان	0.44	1.9
6	ایلام	0.54	1.12 (بی معنا)	22	کرمانشاه	0.24	1.88
7	بوشهر	0.36	1.03 (بی معنا)	23	کهگیلویه و بویراحمد	0.59	1.34(بی معنا)
8	تهران	0.7	9.9	24	گلستان	0.36	2.18
9	چهارمحال و بختیاری	0.85	3.8	25	گیلان	0.42	9.8
10	خراسان شمالی	036	4.2	26	لرستان	0.42	4.73
11	خراسان رضوی	0.56	17.6	27	مازندران	0.67	2.79
12	خراسان جنوبی	042	3.03(بی معنا)	28	مرکزی	0.78	1.68
13	خوزستان	0.56	0.55(بی معنا)	29	هرمزگان	0.51	5.66
14	زنجان	0.34	6.95	30	همدان	0.4	3.26
15	سمنان	0.38	3.26	31	یزد	0.86	3.24
16	سیستان و بلوچستان	0.25	2.0(87 درصد)

ماخذ: یافته‌های پژوهشگر

 

ضریب کشش درآمدی تقاضا در استان بوشهر 0.36 است.افزایش  یک واحد در درآمد استان بوشهر موجب افزایش  0.36 واحدی در تقاضای مسکن می شود. ضریب  تعیین تعدیل شده الگو 0.10 درصد و پایین است.در استان هایی که درآمد آنها از  منابع نفتی و منابع پتروشیمی متآثر می شوند، برآورد الگوها نتایج مطلوبی به دنبال نداشته است. در تفسیر ضرایب این الگوها باید ملاحظات استانی و منطقه ای را در نظر گرفت. سطح کلی معنادار بودن الگو 86 درصد است. در استان بوشهر میان جمعیت و مسکن خانوار تعادل وجود دارد. تراکم خانوار در سطح این استان در سال 1395 حدود 1.07 و تقربیا" معادل سطح کشور 1.06 است. اگر چه آمار و داده های مناسبی برای نحوه توزیع  و مالکیت واحد های مسکونی و بازار اجاره در اختیار نیست تا بتوان در مورد کم و کیف واحدهای مسکونی و تقاضای بالقوه مسکن اظهار نظر نمود.

در استان تهران کشش تقاضای مسکن نسبت  درآمد استان 0.7 می باشد. ارتباط قویی میان درآمد و تقاضای مسکن در این استان وجود دارد. ضریب تعیین الگو 0.95 و مدل از نظر ویژگی های آماری معنادار است. اگر چه متغیر قیمتی مستلزم برآوردهای نمونه ای در استان است و لحاظ نمودن آن در الگو شدت این ارتباط را به نحو مطلوبتری نمایان می ساخت،اما به دلیل محدودیت های آماری این کار صورت نگرفته است. به لحاظ تاریخی و علاقه شدید مردم به تقاضای سرمایه گذاری در مسکن و زمین در تهران و نقش مرکزیت اقتصادی و سیاسی آن،حجم بالای مبادلات مالی و رشد درونزایی آن و همچنین تجمع نخبگان مالی و پولی کشور و رشد بیشتر آن نسبت به سایر استان ها، قیمت مسکن در شهر تهران  بسیار فزاینده بوده و تناسبی میان افزایش قیمت نهاده های ساختمانی، دستمزد و تقاضا وجود ندارد. مردم به عنوان یک دارایی شاخص، قیمت مسکن خود را با تورم ناشی از افزایش قیمتها و تورم نرخ ارز تعدیل نموده و به جنبه تقاضای مسکن هم بی تفاوت هستند. برغم رکود ناشی از افزایش شدید قیمت‌ها ، به دلیل درهم تنیدگی بازارهای مالی به یکدیگر و شاخص بودن قیمت مسکن در تهران و تبعیت سایر استان ها از آن،  اصلاح قیمت ها بدون منطق  نیروهای عرضه و تقاضای بازار انجام می شود.  تراکم خانوار در استان تهران در سال 1395 معادل 1.02 است. یعنی فقط 2 درصد کسری میان تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی وجود دارد.اما توزیع مالکیت واحدهای مسکونی، نامناسب بودن برخی واحدها برای زندگی، وجود بافت فرسوده گسترده در مناطق مرکزی و جنوبی،وابستگی به محل کار و زندگی و سرمایه گذاری، کسری مسکن مناسب برای زندگی و سکونت را بر اساس برخی آمارها تا 30 درصد افزایش داده است.

در استان خراسان رضوی کشش تقاضای درآمدی مسکن 0.56 ، مثبت و در سطح 99 درصد معنادار است. ضریب تعیین اصلاح شده الگو 56 درصد است.مدل از نظر معناداری قابل قبول و فاقد خود همبستگی معنادار می باشد. سایر پارامترهای الگو از نظر  مطابقت با معیارهای آماری دارای شرایط مطلوب و سازگاری هستند.  استان خراسان رضوی جزو کلان شهرهایی است که از منظر توسعه توریسم زیارتی و گردشگری توانمندی های قابل توجهی دارد.

در استان خوزستان کشش تقاضای درآمدی مسکن 0.56 ، مثبت و در سطح 95 درصد بی‌معنا است. ضریب تعیین اصلاح شده الگو 9درصد است. در استان های نفت خیز با داده های موجود نتایج مناسبی به دست نیامد.

در استان سیستان و بلوچستان کشش تقاضای درآمدی مسکن 0.25 ، مثبت  و از نظر آماری معنادار و بر اساس کشش درآمدی، مسکن کالایی ضروری است. در استان های با سطح درآمد پایین و شاخص توسعه انسانی پایین تر از متوسط کشوری، مسکن کالایی ضروری و کمیت کشش آن پایین است.

در استان فارس کشش تقاضای درآمدی مسکن 0.86، معنادار ، ضریب تعیین اصلاح شده الگو 72 درصد است. یک واحد افرایش در لگاریتم درآمد استان به اندازه 0.86 واحد  لگاریتم تقاضای مسکن را افزایش می دهد. در استان فارس کشش تقاضای مسکن نسبت به سایر استان‌ها بالاتر است. با توجه به مهاجرپذیری استان فارس،  کشش تقاضا برای مسکن در این استان قابل توجه است. تراکم خانوار در استان فارس 1.07 و تقربیا" معادل کل کشور است.

در استان قزوین کشش تقاضای درآمدی مسکن 0.59 و تراکم خانوار 1.04 و  از نظر تامین مسکن افراد در مقایسه با سایر استان ها در وضعیت مناسب تری قرار دارد.

در استان گیلان کشش تقاضای درآمدی مسکن 0.42، مثبت است. یک واحد افرایش در لگاریتم درآمد به اندازه 0.59 واحد لگاریتم تقاضای مسکن را افزایش می‌دهد. تراکم خانوار در استان گیلان 1.03 است. تعداد خانوارها 3 درصد بیشتر از واحدهای مسکونی موجود در استان هستند. صرفنظر از اینکه مالکیت واحدهای مسکونی چگونه توزیع شده باشد. چون در شرایط تناظر یک به یک تقاضا برای مسکن 3 درصد از واحدهای موجود است.

در استان مازندران کشش تقاضای درآمدی مسکن 0.67 می باشد. علاوه بر درآمد و قیمت مسکن، تعداد جمعیت، میزان نرخ مهاجرت، نوع اقلیم و آب و هوا، جذب گردشگر،گسترش بومگردی، گسترش کلان شهرها و سهولت در دسترسی به خطه شمال در تقاضا برای مسکن در این استان تاثیر به سزایی دارد.

 

7- نتیجه گیری

گسترش تقاضا به سمت واحدهای کوچک؛ در آینده تقاضای مسکن به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق پیدا خواهد کرد.علت قدرت خرید طبقه متوسط است که با توجه به تورم چند سال اخیر به شدت کاهش یافته و توان و رمقی برای اقشار کم درآمد باقی نگذاشته است، این شکاف قابل ملاحظه بین هزینه تامین مسکن و درآمد افراد در خرید مسکن مناسب موجب ایجاد این روند می‌شود.

 افزایش سهم هزینه های مسکن در سبد مصرفی خانوارها که در سالهای غیر تحریمی حدود 33 درصد بوده، در کلان شهرها گسترش یافته و موجب ایجاد شکاف و نابرابری در قدرت خرید خانوارها شده و متقاضیان مسکن را به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق  خواهد داد.

گرایش به سمت بازارهای نوپا در بلند مدت؛ با توجه به غیر منقول بودن مسکن و گسترش بازارهای مالی تعاملات مالی به سمت بازارهای مالی نوپا در بلند مدت تمایل و جهت گیری بیشتری خواهد داشت. اندازه جمعیت در شهرهای بزرگ و کوچک در تقاضا تعیین کننده است. در شهرهای بزرگ تمایل به خرید دارایی های با دوام مانند مسکن افزایش می‌یابد. این موضوع در بطن خود جاذبه مهاجرتی ایجاد و تمایل به نگهداشت دارایی‌های مالی را در کلان شهرها شدت می بخشد. افزایش قیمت ها در شهرهای پرجمعیت قابل توجه‌تر و در مقایسه با شهرهای کوچک تناسب افزایش قیمت ها و دارایی‌های مالی بیشتر است. در کلان شهرها به دلیل قابلیت رشد درونزا و گسترش تعمیق چرخه مالی، قیمت مسکن با رشد بیشتری همراه است.

 تقاضای مسکن بر اساس رویکرد اقتصاد سیاسی در بخش مسکن؛ در تحلیل پیرامون بازار مسکن لازم است علاوه بر مقوله‌های اقتصادی، مؤلفه اقتصاد سیاسی را لحاظ نمود. چون مسکن همواره یکی از راه های حفظ دارایی افراد، خانوارها و سازمان ها بوده است.این موضوع به لحاظ تاریخی در ذهنیت تاریخی ایرانیان به شکل عمیقی نفوذ کرده است. در مقایسه میان  جامعه ایران و اروپا در مورد بازار مسکن و تقاضا برای واحدهای مسکونی شواهد گویای آن است که در کشورهای اروپایی، مسکن کالایی مصرفی است و تعادل در آن وجود دارد. در ایران مسکن کالایی برای حفظ دارایی مردم بوده است. نکته قابل تأمل اینکه قیمت ملک در ایران هیچوقت کاهشی نبوده و همواره مسیری افزایشی را تجربه کرده است. علاوه بر عوامل اقتصادی و اجتماعی ،. ذهنیت تاریخی مردم در علاقه به  نگهداری مسکن و دارایی هایی نظیر ملک و چسپندگی به مالکیت فردی منظور شود.

در ایران به صورت تلویحی قیمت یک متر مسکن 1000 دلار در چند دهه اخیر برآورد شده است. نیروی پنهان فعال در بخش مسکن شامل پیمانکاران، تولیدکنندگان و مشاوران، بانکها و نهادهای مالی و اقتصادی ذی‌نفوذ مرتبط، این قدرت را دارند که قیمت را متناسب با تغییرات نرخ ارز تنظیم نماید. این موضوع به صورت مستقل بر تقاضای سرمایه ای و مصرفی مسکن اثرگذار است.

نبود شرکت های سازنده مسکن اجاره‌ای؛ در سایر کشورها برای تامین مسکن مردم، شرکت های فعال در ساخت و ساز مسکن با تولید انبوه مسکن اقدام به  اجاره داری می کنند. در ایران به دلیل انتظارات تورمی برای دارندگان مسکن به صرفه اقتصادی است که حتی خانه‌ها را به صورت خالی نگه دارند. به دلیل این کاستی در کارکرد نهادهای مالیاتی، در بسیاری از کشورها بازدهی اقتصادی ناشی از سرمایه گذاری در مسکن حدود 15 سال است. اما در ایران بازدهی مسکن و ساختمان بالاتر از عرف‌های موجود است. بالا رفتن قیمت مسکن حتی با قدرت خرید افراد و خانوارها هیچ تناسبی ندارد. این موضوع کارکرد نهادی خاص خود را دارد. به این معنا که در زمان های رکود در بازار مسکن و  ساختمان نهادهای اقتصادی نظیر بانک ها، بیمه ها، موسسات مالی و اکثر نهادهای اقتصادی خصوصی و غیرخصوصی اقدام به سرمایه گذاری در مسکن  به صورت خرید املاک می‌کنند و با تاخیری دو تا چند ساله آن را در بازار به فروش می‌رسانند و از این راه سودهای سرشاری را نصیب خود می‌کنند. به همین دلیل بازار ساخت و ساز مسکن  جذابیت بالایی برای افراد دارای توانایی مالی دارد. افرادی که با توجه به مقیاس سرمایه گذاری در بخش مسکن توانایی مالی دارند، گرایش به سرمایه گذاری  بالایی دارند.

تقاضای سوداگرایانه مسکن؛ در ایران تقاضای سوداگرانه برای مسکن موجب افزایش و تشدید قیمت مسکن می‌شود. با توجه به قیمت زمین، نهاده های مربوط به ساخت و ساز و دستمزد نیروی کار و تمامی نهاده های مورد استفاده در ساخت مسکن و افزایش سالانه آنها ، تغییرات به گونه ای است که تا این اندازه موجب افزایش قیمت مسکن نمی شود. بخشی از این تقاضای سوداگرایانه به دلیل فقدان بازارهای مالی کارآمد و جذب منابع مالی در اقتصاد ایران است. همچنین بازارهای مالی در ایران محدود، نوپا و حجم فعالیتهای آنها اندک است. از این رو، چون مسکن کالایی غیرهمگن و غیرمنقول است،گسترش بازار آن در ایران متناسب با تحولات ساختاری در اقتصاد حرکت ننموده است. ترس از افزایش نرخ تورم در چهار دهه پس از پیروزی انقلاب اسلامی به نوعی در اقتصاد ایران نهادینه شده و هر روز اقتصاد را با نوعی اختلال و تکانه مواجه نموده است. این موضوع خود یکی از دلایل افزایش تقاضای سوداگرانه مسکن است.

• گسترش زندگی انفرادی

ایران به لحاظ اقتصادی و اجتماعی جامعه ای در حال گذار و در حال توسعه است،. در شرایط گذار تغییرات و تحولات فرهنگی با سرعت در شرف وقوع است. فرایند تغییر از دنیای سنتی به دنیای مدرن با الزامات جدیدی در نوع سکونتگاه ها تغییر رویه داده و تقاضا برای سکونتگاه های انفرادی در آینده افزایش می یابد. تا چند دهه قبل به ازای هر خانوار ایرانی یک خانه مسکونی وجود داشت، اما امروزه به دلیل تغییر در شیوه، الگو و سبک زندگی خانواده های هسته ای گسترش یافته است. افزایش آسیب های اجتماعی مانند طلاق، دشواری در تأمین هزینه های ازدواج و تحولات فرهنگی و اجتماعی در اثر گسترش ارتباطات اجتماعی گرایش به زندگی‌های تک نفره در کلان شهرها را دامن زده است. امروزه 24 میلیون خانوار به معنای گذشته نداریم. این بخش از تقاضا برای مسکن در قالب خانوارهای تک نفره تقاضای قابل توجهی است که در ارزیابی تقاضای آینده در سطح خرد کلان  توسط دولت ها باید مورد سیاستگذاری قرار بگیرد.

• کاهش سهم مسکن از فعالیت های اقتصادی  در استان ها

در استان های مورد بررسی سهم مسکن و ساختمان از تولید استانی در یک دهه اخیر کاهش و به کمتر از 5 درصد رسیده است. بر این مبنا، احتمال رشد فزاینده قیمتی در مسکن مانند گذشته  کاهش می‌یابد. بخشی از افزایش قیمت مسکن ناشی افزایش قیمت های اسمی و حبابی است.

• کشش پایین تقاضا در اکثر استان ها

در اکثر استان‌ها کشش تقاضای پایین نشان می دهد که  مسکن کالایی ضروری است. توجه به تأمین مسکن در گروه های کم درآمد و دارای درآمد متوسط ارزشمند و موجب اعتبار شرکت ها می شود. امروزه برند سازی بخشی از هویت شرکت های معتبر  در عرصه جهانی است.  برند سازی و داشتن سهم از بازار مسکن در بلند مدت سودآوری شرکت ها از طریق افزایش میزان شهرت، اعتبار  و وجهه و گسترش سهم از بازار  افزایش یابد.

• کمبود حدود 1.5 میلیون واحد مسکونی جدید

طبق سرشماری نفوس و مسکن کشور در سال 1395 حدود 25.4 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. 90 درصد از واحدهای مسکونی موجود دارای سکنه و حدود 10 درصد از این واحدهای مسکونی در شمار خانه‌های خالی قرار دارند. از حدود 24 میلیون خانوار در ایران ، تقریبا 1.2 میلیون خانوار مسکن مستقل ندارند. افزایش سالانه 850 هزار ازدواج جدید، افزایش طلاق که بر اساس برخی پیش بینی‌ها هر چهار طلاق نیاز به یک واحد مسکونی جدید دارند از جمله تقاضاهای جدید مسکن به صورت سالانه هستند.

• تقاضا برای بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده

بخش عمده ای از تقاضا برای مسکن به نوسازی بافت های فرسوده برای بهبود شرایط زندگی و مسکن مطلوب در کلان شهرها مربوط می شود. در ایران و بویژه در کلان شهرها بافت های فرسوده قابل توجهی برای نوسازی وجود دارند که حجم آن حدود 11 میلیون برآورد شده است.

 

• راهکارهای اساسی برای پاسخگویی به تقاضای مسکن

سرمایه گذاری در تولید واحدهای مسکونی کوچک 25 تا 30 متری در کلان شهرها با ریسک کم، گرایش خانوارهای جدید به سمت خانواده های هسته ای و قدرت خرید پایین ایجاب می کند تا بخشی از تقاضای مسکن به تولید واحدهای کوچک سوق پیدا کند.کاهش اندازه خانوار در ایران و کاهش قدرت خرید درآمدی افراد بواسطه تجربه نرخ های تورم  بالا از دلایل اصلی این مهم است.

• محدودیت زمین در حریم شهرها

در حال حاضر بهترین مکان برای سرمایه‌گذاری بافت های فرسوده است. چالش محدودیت زمین  به عنوان یکی از نهاده های اصلی ساخت و ساز در کلان شهرها عاملی  است که بالقوه بر افزایش قیمت ها  و تقاضای مصرفی و سرمایه ای مسکن اثر گذار است.

 

1- گروه اقتصاد، دانشگاه آزاد اسلامی،تهران مرکزی،تهران،ایران،نویسنده مسئول،[e-mail]

2-  دانش آموخته گروه اقتصاد،دانشگاه آزاد اسلامی،تهران مرکزی،تهران،ایران  [e-mail]

3-  گروه حسابداری ،دانشگاه آزاد اسلامی،تهران مرکزی،تهران،ایران [e-mail]

 

[i] Financial Stability

[ii] Information Oriented

[iii] Institutionally Oriented

[iv] Crockettو1997

[v] Issing (2003) and Foot (2003)

[vi]financial market bubbles

[vii] Minsky’s Financial Instability Hypothesis

[viii]Haldane et al (2004)

[ix] Schwartz (1986)

[x] Allen and Wood (2005)

[xi] Goodhart et al (2004, 2005, 2006 a, b), and Tsomocos (2003 a, b)

[xii] Portfolio  Asset

[xiii] Real Variable

[xiv] Non -Tradable

[xv] Searching Cost

[xvi] Transaction Cost

^[xvii] Ratchet Effects

[xviii] Dutch Disease

[xix] Shadow prices

²⁰ Indian Household Finance,2017, Imperial College, London

 

مراجع

• استیگلیتز جوزف،1391، سقوط آزاد بازارهای آزاد و افول اقتصاد جهانی،ترجمه شرافت جهرمی محمد ناصر،دانشگاه شهید بهشتی،تهران
• بانک جهانی، 1383،توسعه پایدار در جهان در حال تحول، نهادهای انتقالی، رشد و کیفیت زندگی ترجمه گرایی نژاد غلامرضا، حبیبی علی، قبادی نسرین، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، تهران
• بانک مرکزی ج.ا. ایران،1380،خلاصه تحولات اقتصادی از سال 1380 تا سال 1395، اداره بررسی های اقتصادی ،تهران، ایران
• بهنام، جمشید(1352)، ساختهای خانواده و خویشاوندی در ایران، تهران، شرکت سهامی انتشارات خوارزمی
• جهانی محمود، 1388، رکود بازار مسکن و راهکارهای برون رفت از آن، فصلنامه اقتصاد مسکن،شماره 45،تهران ،ایران
• خلیلی عراقی و حسنی احمد، 1394، درآمدی بر اقتصاد مسکن، دانشگاه تهران،تهران
• خیابانی ناصر،1382،عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در ایران، فصلنامه اقتصاد مسکن،شماره 34
• راحتی فریبرز، 1392، تحلیلی بر وضعیت بخش مسکن در کشور و ارائه روش های منابع مالی در این بخش توسط بانک مسکن، پویش ، فصلنامه علمی کاربردی بانک مسکن، پاییز 1392 ، تهران، ایران
• رهنما، محمدرحیم( 1387 )،"پژوهشی پیرامون طرح های تفضیلی شهر ی با تاکید بر کاربری های آموزشی و بهداشتی درمانی"، مشهد، انتشارات جهاد دانشگاهی
• سازمان برنامه و بودجه،1396،گزارش ارزیابی عملکرد قانون برنامه پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، تهران،1397
• سلمانی، یونس و صادقی، سارا. ( 1394 )، بررسی تأثیر شوک های درآمدی نفت بر قیمت مسکن در ایران از طریق مکانیسم بیماری هلندی کاربردی از مدل SVAR ، فصلنامه‌ی علمی. اقتصاد مسکن، شماره 52 ، ص80
• صادقی‌، افسانه ، (1384)، رویکردی به تأثیرات انبوه سازی مسکن و سوق جدید بر توسعه درون شهری، مجلة انبوه سازان مسکن ،ص 6
• عاقلی کهنه‌شهری لطفعلی،1386،تحلیل عوامل موثر بر تقاضای سرمایه گذاری در واحدهای مسکونی شهری، فصلنامه اقتصاد مسکن،شماره 40
• قلی‌زاده علی اکبر ، امیدی وحید ،1395، بررسی تحولات بازار مسکن آمریکا طی دهه 1960 تا 1990 ، فصلنامه علمی اقتصاد مسکن، شماره 57 ، تابستان 1395
• قدوسی نوید، نیلی مسعود،کشاورز غلامرضا،1388،آزمون کارایی بازار مسکن در شهر تهران، فصلنامه اقتصاد مسکن، شماره 45،تهران
• قنبری ابوالفضل و ظاهری محمد، 1389، ارزیابی سیاست های کلان مسکن در در برنامه های قبل و پس از انقلاب،مجله مسکن و روستا،شماره 132
• کشاورز حداد غلامرضا، ستاری محمدرضا، 1389، زمین، سکه، یا سهام ،کدام یک پوشش مناسبی در برابر تورم هستند، پژوهش های اقتصادی ایران، سال پانزدهم، شماره 44 دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی
• کمیجانی اکبر و همکاران، 1391، آثار و سیاست های پولی بر نظام بانکی با تاکید بر بسته های پولی سالانه، فصلنامه علمی کاربردی بانک مسکن، تهران
• گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395 ، مرکز آمار ایران
• مزکز آمار ایران (1394)، روند گذشته، جاری و آینده نگری 10 ساله جمعیت ایران، مستندات برنامه ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران (1395-1399)
• مظاهریان حامد،1396 ، سرمقاله فصلنامه اقتصاد مسکن، شماره59 ، زمستان 1395
• مهرگان، نادر و تارتار، محسن(1393)،" بررسی اثرات کوتاه مدت و بلندمدت هزینه‌ها بر قیمت مسکن تهران" فصلنامه علمی اقتصاد مسکن ، شماره 50
• نصراللهی خدیجه،طیبی کمیل،1387، بررسی چگونگی عملکرد بیماری هلندی و تاثیر آن بر نرخ تسهیلات بانکی بر قیمت مسکن در ایران،فصلنامه اقتصاد مسکن،وزارت مسکن و شهرسازی
• نیلی مسعود، 1392، مبانی اقتصاد، نشر نی، تهران
• یزدانی فردین،1382،بازار سرمایه مسکن، زمینه ها و چهارچوب ها، فصلنامه اقتصاد مسکن،شماره 34
• یزدانی. عباسعلی، سیمین دوستی (1395) اشکال نوپدید خانواده در ایران و چالش های آن، پژوهشنامه مددکاری اجتماعی، سال دوم، شماره 6
• Case, K. E., & Shiller, R. J. (1988). The efficiency of the market for single-family homes.
• Indian Household Finance,2017, Imperial College, London,
• United Nation, 2014, World Urbanization Prospects, United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division (2014). World Urbanization Prospects: The 2014 Revision, Highlightsو-2015
• Mishkin,F,S.(1994),Global financial instability: framework, events, issues, Journal of Economic Perspective,13,3-25
• Minisky, H. (1978) The Financial Instability Hypothesis: A Restatement, Thames papers on political Economy.
• Crockett, A. (1997), Maintaining financial stability in a global economy, in Federal Reserve Bank of Kansas City’s symposium, Jackson Hole, Wyoming, 28-30 August.
• Goodhart, C.A.E.,P. Sunirand and D.P.Tsomocos(2004),A Model To Analyses Financial Fragility: Applications, Journal of Financial Stability,1,1-35
• Foot, M. (2003), Protecting Financial Stability,-How Good are we at it? Speech  given at University of Birmingham, June 6,2003
• Haldane A.,Hall, Saporta and M.Tanaka(2004),Financial stability and macroeconomic models, Bank of England Financial Stability Review,June,80-88
• Issing,O. (2003),Monetary and Financial Stability: Is there a trade off?, Paper delivered to Conference on ;Monetary Stability, Financial stability and the Business Cycle, Bank for Settlements, Basel, March 28-29,2003
• Schwarts, A. (1986), Real and Pseudo Financial Crises, in Capie and Wood (Eds.), Financial Crises and the World Banking System, 11-31, Macmillan, London.
• Allen,W.A. and Wood(2006),Defining and Achieving Financial Stability, Journal of Financial Stability ,2(2),152-172
• Bordo, M. And Jeanne (2002), Boom – Busts in asset prices, Economic Stability and Monetary Policy, Discussion paper 3398, CEPR.

 

 

یادداشت‌ها